投資用不動産が自分のものになるまでには手順があります。
今回は、投資用不動産が自分のものになるまでの6つの手順をまとめました。
目次
不動産取得に必要な資金は売買価格だけではない
不動産を取得する時には、物件以外にも諸費用がかかります。
例えば、仲介手数料、登録免許税、司法書士報酬などの登記費用、火災保険などが必要です。さらに、数ヶ月後には不動産取得税も支払わなければなりません。
諸費用の目安は、物件価格の6〜10％程度です。
特に融資を使わず、全額自己資金で取得する方法は予算オーバーしないように気をつけましょう。
不動産が自分のものになるまでの流れ
購入したい不動産物件が確定したら、資金の準備が必要です。
不動産投資での融資は、住宅ローンと異なり通常の住宅ローンよりも、金利が高くなる傾向がありますので、融資が受けられるかどうかも不動産を自分のものにするには大変重要な要素です。
①買付けを入れる
投資用不動産の購入意思が固まったら、紹介を受けた、または、問い合わせをした仲介会社経由の買付けを入れましょう。
買付け申し込みに決まった書式はありませんが、内容としては、購入希望価格・手付金・契約希望日・決済希望日・融資特約の有無などを記載します。
融資特約とは：不動産売買契約上で用いられる契約停止条件のこと。
金融機関からの融資を前提として不動産購入手続きを進める場合に、予定としていた融資が受けられなかった場合は、売買契約を白紙に戻すことができるとする特約条項です。
買付申込書の中で特に重要なのが、買付希望価格と融資特約の有無です。
買付申込みが複数入った時は、売主は買付金額が高いほうに売却しようと考えるのが通常です。
しかし、融資特約がある場合は、その買い希望者の属性を調査して、本当に融資を受けられるかどうか不安な時は、買付け金額が安くても資金的に問題なさそうな方と売買契約を結ぶこともあります。
その理由は、もし買付けを入れたものが融資を受けられなかった場合、売却のタイミングを逸するリスクがあるからです。
また、買付けの申し込みは、先に申し込んだ者に必ずしも買う優先権が与えられるわけでもありません。
仮に買付けの申し込みを入れて、売主がその買付け申し込みに応諾した後でも、契約を締結するまでは、売主は売買の約束を撤回して、他の買い希望者に売却することもできます。
逆に買付申込書は、買い希望の購入の意思を示すものですが、法的効力はありませんので、買付けを入れた方は契約を結ぶまで、買付けを撤回することができます。
②売買契約の準備をする
買付けが通ったら、売買契約締結の準備に入ります。
買付けが通ってから契約締結までは、通常、7〜10日間程度です。
契約日は、売主・買主・仲介会社の都合で決まります。買付けが多く入りそうな物件は、他の希望者に獲られないよう、仲介会社に早めに契約できるように交渉しましょう。
売買契約書・重要事項説明書は、仲介会社が役所や区分マンションの場合は、マンション管理会社に調査、確認することもあり、契約日ぎりぎりに出来上がることもしばしばあります。
不動産投資初心者の方が、いきなり重要事項説明書を提示・説明されても、完全に理解することは難しいでしょう。そのため、売買契約前日までに、売買契約書と重要事項説明書案を送ってもらい、内容をきちんと確認することをおすすめします。
③売買契約の締結
前日までに、売買契約書と重要事項説明書の内容を理解・納得したら、いよいよ売買契約締結です。当日に必要なものは事前に仲介業者が教えてくれるでしょう。
通常必要なものとして、印鑑・運転免許証などの本人確認書類・手付金・売買契約書に貼る収入印紙などです。
④融資の申し込み
融資の申し込みについては、買い付けを入れる前後に金融機関に前もって相談したり、申し込みをしているところもあります。
売買契約を締結したら、売買契約書・重要事項説明書・その他の原本または、写しの提出・確認を求められます。
融資の申し込み手続きについては、各金融機関によって異なりますので、申込みをした金融機関の指示にしたがってください。
④融資の申し込み
融資の申し込みについては、買い付けを入れる前後に金融機関に前もって相談したり、申し込みをしているところもあります。
売買契約を締結したら、売買契約書・重要事項説明書・その他の原本または、写しの提出・確認を求められます。融資の申し込み手続きについては、各金融機関によって異なりますので、申込みをした金融機関の指示にしたがってください。
⑤決済・引き渡し
決済日が決まると、仲介会社が必要資金の明細を教えてくれます。
・売主とは売買代金残金・現在の貸借人からの預かり資金・固定資産税・都市計画精算金・管理費・修繕積立金の精算（区分所有マンションの場合）を合算した精算金
・仲介会社に支払う仲介手数料
・司法書士に支払う登記費用・登記手数料 などです。
決済・引渡し当日は、売主・売主側仲介・買主側仲介・司法書士、そして買主が一堂に会します。買主が融資を利用する時は、融資を出す銀行の担当者、売主が売却する物件を担保に入れていた時は、担保権を設定している銀行の担当者も同席します。
また、管理を委託する場合は、管理会社の担当者も待機していることもあるでしょう。
そして、買主が融資を利用する場合は、融資を出す銀行の支店で行うことが多いです。
登記に必要な書類を司法書士が確認して、問題がなければ、融資を実行、売主への残金の支払い、振り込みであれば、振込先での着金確認、仲介業者・司法書士への支払いが済んで決済完了となります。
決済が完了したら、賃貸借契約書原本や鍵の引き渡しなどを受けて、決済・引き渡し完了となります。
⑥管理会社等の引き継ぎ
管理を管理会社など不動産会社に任せるならば、売主から徴求した建物や賃貸管理資料に基づき、委託先と管理方法・管理条件について打ち合わせして、決済・引渡しと同時に管理を委託できるように準備しましょう。
自主管理ならば、自ら引き渡しを受けたあとの、建物管理・賃貸管理の準備をします。
●リフォーム・大規模修繕の準備
空室があってリフォームの必要がある場合、外壁・エントランス・共用部の大規模修繕が必要な場合は、引渡し後にすぐ工事に入れるように、工事関係者に見積もりをとったり、打ち合わせしておきます。
●火災保険の準備
決済・引渡しと同時に加入できるよう火災保険の手続きの準備もしましょう。
火災保険の加入手続きは損保代理店と行います。
投資用不動産が自分のものになるまでの6つの手順まとめ
