任せっぱなしにしない、不動産投資ではなく不動産経営と心得る

不動産投資では、物件を買ったらオッケー！あとは誰かにお任せするだけで勝手にお金が増えるというわけではありません。
もちろん給与所得よりは効率が良いとされていますが、不動産を自身の財産（会社）として自分で運用していく姿勢を持つことが大切です。

そのためにはまず、不動産業界の仕組みについて理解し、向き合い方を考えていくことから始めてみませんか。

不動産業界とは？

まず、不動産業界とはどのようなものなのか、建物が建てられてから流通する流れを考えると不動産業界の全体が見えてきます。

• 　不動産流通…一般的に宅建業者と呼ばれ、販売・購入・賃貸などの不動産の「取引」を行います。(宅地建物取引業)
• 不動産開発…マンション・住宅建設を企画・開発します。主にマンションデベロッパーやハウスビルダーなどを指します。(宅地建物取引業)
• 不動産管理…建物管理や賃貸管理などを行います。(管理業)
• 建設…実際に建物を建てるゼネコンなどを指します。広義での不動産業界（建設業界）となります。

宅地建物取引業とは…土地・建物(不動産)を反復・継続して売買および売買・賃貸仲介するもの。←宅地建物取引業免許が必要

反復・継続して賃貸する(オーナー)は宅地建物取引業にはあたらない。←宅地建物取引業免許不要

街の不動産会社は何をしているの？

「不動産」と聞くと街の不動産会社を思い浮かべる人も多いのではないでしょうか。
実際、街の不動産会社では宅地建物取引業務（以下、宅建業）を行っています。宅建業とは「宅地」と「建物」の取引のことであり、実施するためには宅建業免許が必要になります。

宅建業取引の対象となるのは？

前述したように、宅建業が取引で扱う対象は「宅地」と「建物」です。それらに該当しないものは宅建業の対象外となります。宅地と建物それぞれについて詳しく紹介していきます。

宅地とは

「宅地」は宅建業法により定義づけられています。大きくは以下の2つになります。

1. 建物の敷地を目的とした土地
2. 用途地域内の土地

※含まれないのは、農地、放牧地、森林、道路、公園、河川、公共の施設用地など。

建物とは

「建物」は宅建業法では定義されていないため、不動産登記法の表示登記できる建物の定義が参考になります。特性として以下の3点が挙げられます。

1. 屋根や壁で雨風が防げる（外気分断性）
2. 土地に定着している（定着性）
3. 用途や目的の機能を果たせる（用途性）

※しかし、宅建業の実務では表示登記できない建物が取引される場合もあります。

このように宅建業では、一部の例外を除き、法律で定められた「宅地」と「建物」を対象とした取引が行われています。

仲介業社の役割とは？

宅建業者が不動産を取引する際の形態は主に「仲介（媒介）」「直売・直買」「代理」の3種類があります。
中でも不動産仲介業は売主と買主のつなぎ役となるため、両方へのサポートといった役割を担います。

仲介を依頼すると仲介手数料がかかってきますが、売買の場合は「両手仲介」か「片手仲介」があります。

両手仲介・片手仲介は仲介業者の手数料の収入金額が変わるだけで、売主買主の支払う手数料は3.3%+6.6万円です。

両手仲介

両手仲介とは、売主から売却以来を受けた仲介会社が、自ら買主を見つけて物件を紹介することです。仲介会社が1社しか関わらないため、売主と買主の双方からの手数料をその仲介会社が受け取る形になります。

片手仲介

片手仲介とは、売主と媒介契約した仲介会社が、レインズ※などで情報を共有し、別の仲介会社から買主を紹介してもらうことです。売主側と買主側で2社に仲介会社が関わり、売主・買主がそれぞれの仲介会社に手数料を支払います。

※レインズ…Real Estate InterNet System国土交通省から指定を受けた公益財団法人不動産流通機構が運営しているコンピュータネットワークシステムのこと。

仲介手数料はいくらかかるのか

そこで気になってくるのは仲介手数料がどの程度かかるのかというところです。実際、仲介手数料の価格は宅建業法により上限が決められています。

不動産の仲介手数料はいくらかかるのか？

ちなみに、売主が課税業者の場合、売買価格が税込みでの表示となります。手数料の上限は消費税を抜いた価格で計算します。また、土地には消費税はかかりません。

直接取引とは

直接取引、いわゆる「直売・直買」とは、宅建業者が自ら売主または買主となる取引を指します。
宅建業者が買主・売主などと直接契約を結ぶため、売主や買主の仲介手数料は発生しません。

取引が「直売・直買」となるのは主に新築マンションと建売住宅です。買取再販の場合も取引は「直売」となることがあります。

直売・直買のメリット・デメリット

直売・直買は売主・買主の双方にとって手数料がかかりません。しかし、直接不動産のプロである宅建業者とやり取りをするため、ごく稀に、経験や知識量の差から不利な形で契約される恐れがあるといったデメリットもあります。

仲介のメリット・デメリット

仲介会社に依頼すると仲介手数料がかかるといったデメリットがあります。

しかし、前述したように、あえて手数料を支払ってでも仲介会社に入ってもらうことで不動産のプロである仲介会社に不利な条件にならないよう契約を進めてくれるといったメリットがあります。

特に、売主側には仲介は全国の不動産情報を共有しているレインズを通して広く物件を紹介できるといった利点もあります。

ここまで、不動産業界の仕組みや基礎的な知識について説明してきました。少しハードルが高いように感じたかもしれませんが、不動産投資はうまく活用できれば、効率的に収入を得る手段となります。

これらを踏まえた上で、どのような物件を選ぶのか、どこまで自身で管理するのか、どこからは業者に依頼するのかなど、ぜひ自身での取り組み方を考えてみてはいかがですか。

※追記：文章中の宅地については登記法では地目で宅地・田・畑・山林・雑種地etc.とあるため宅地等or土地のどちらかに当たります。