サラリーマンの副業におすすめ！不動産投資は副業規定に問題なし！？

2021.05.8
コラム, 不動産投資

年功序列で昇給していき、長く勤めていれば老後も安泰…なんていう働き方は、令和の世の中ではもはや都市伝説となっています。

長く続いた日本経済の低迷や新型コロナウイルス感染症の影響により、今後はより一層どうなるかわからない状況です。

こんな不透明な状況で生き抜いていくためには、会社に頼らず「自分でお金を獲得する」手段の確保が必要となっています。

このコラムでは、お金を獲得する手段の中で「不動産投資」に焦点をあてていきます。筆者自身も不動産投資ド素人サラリーマンです。e-homeコラムを通じて一緒に勉強していきましょう！

サラリーマンは、副業ってやっていいの？

「副業・兼業」というワードは、以前と比べて身近な存在になってきました。

しかし、会社勤めのサラリーマン感覚だと「そもそも副業ってやっていいの？」と素朴な疑問が湧いてきます。

会社以外でお金稼いではダメなのでは？と思ってしまいがちですが、実は「副業完全禁止」という規則は法律的にＮＧだと言われています。

憲法上でも「職業選択の自由」が保障されています。都市部以外の地域では、サラリーマンをしながら家の畑で作物を栽培、出荷している「兼業農家」の人は数多くいます。それこそ株式投資をしている人なんてゴロゴロいるでしょう。

そもそも副業とはどんな行為のことを指すのでしょうか？

副業の辞書的な意味は「本業のかたわらにする仕事」となっており、副業の内容は問われていません。

株やＦＸへの「投資」はＯＫなのに、それ以外の副業はダメと言い切れる明確な理由はあるのでしょうか？労働時間以外の過ごし方は個人の自由なのです。

厚生労働省が公開している『副業・兼業の促進に関するガイドライン』によると、「労働者が労働時間以外の時間をどのように利用するかは、基本的には労働者の自由であること」が大前提としつつ、下記の場合に当てはまると副業を制限できるとされています。

① 労務提供上の支障がある場合
② 業務上の秘密が漏洩する場合
③ 競業により自社の利益が害される場合
④ 自社の名誉や信用を損なう行為や信頼関係を破壊する行為がある場合

厚生労働省：副業・兼業の促進に関するガイドライン

これらの状況に触れない状況の副業は、投資だろうとアルバイトだろうと会社に禁止されることは、本来ないのです。

つまりは、「本業に悪影響を与えないで」「業務上の秘密を守り」「会社の業務と競合しない」「会社の名誉を損なわない」副業はＯＫだということです。

こういった条件に抵触しにくい不動産投資はサラリーマンの副業としては、対会社との関係性では心配の少ない副業と言えます。

サラリーマンの副業のメリット・デメリット

副業にはもちろんメリットもありますが、デメリットもあります。メリットばかりに目がいきがちですので、後悔しないようにデメリットも確認しておきましょう。

◆副業のメリット

副業をすることで下記のようなメリットがあります。

収入が増える
本業では得にくいスキル・経験を獲得できる
本業で安定収入を得ながらやりたいことに挑戦できる
本業を続けながら将来の起業・転職の準備ができる

副業が勧められる最大のポイントは「本業を続けながらできる」ことです。本業で安定した収入があることで、生活をリスクにさらすことなく新たな取り組みに挑戦できます。

収入を増やすのが、副業の最初の動機であることが多いと思いますが、収入自体よりも収入を得られる能力を獲得できることが、今後の人生に大きなメリットとなります。

◆副業のデメリット

逆に、副業をするとどんなデメリットが考えられるでしょうか？

働いている時間が長くなる
本業とのバランス維持が必要
適当に取り組むとうまくいかない、人に迷惑をかける可能性
仕事への責任が伴う

副業をうまくやるためには、デメリットとうまく付き合う必要があります。意識しなければいけないポイントは、「本業がある」「副業も仕事である」という意識です。

まずは、副業のメリットであるポイント「本業を続けながらできる」を最大限に発揮するためにも、「本業ありき」の意識が欠かせません。副業が順調であればあるほど、本業が疎かになりがちなので注意が必要です。

次に、副業もお遊び感覚ではなかなかうまくいきません。お金を貰えるということは、誰かがお金を払っているということです。適当な仕事ぶりでは、そのうちお金を払う人もいなくなってしまいます。

軽い気持ちで副業をすると、本業の営業秘密の漏洩や、会社に損害を与えるようなことをやらかしてしまう可能性も上がります。

そのような不祥事を引き起こすと、懲戒処分となり最悪クビになりかねません。
そして、健康第一もお忘れなく。

競業避止義務とかよりもまず会社が気にするのは健康のこと。働きすぎで倒れてしまっては元も子もありません。自分の体とスケジュールとうまく相談して、楽しい副業ライフを送りましょう！

不動産投資はサラリーマンの副業向き！？

◆投資の種類

では、実際に副業をするとしたら、どんな種類があるでしょうか？

雇用型：アルバイト、兼業
ワーク型：執筆、コンサル、似顔絵作成、英会話講師などの能力提供
投資－短期型：株式、FX、暗号資産
長期型：不動産、(長期的)株式、出資

本コラムのテーマである、不動産投資は長期投資型になります。
実は、長期投資型以外の副業は自分自身の労働力が必要となります。

つまりは時間と労力が取られるのです。短期投資型はそのようなイメージはないかもしれませんが、適切なタイミングで売買をおこなうためには注意力が必要です。

設定による自動売買も可能ですが、株式投資をしている知人曰く「仕事中も株式チャートが気になり、仕事が手につかないことも…」と話してくれました。

対して長期投資型は、「お金は出すけど、自分は動かない」が基本的なスタンスです。不動産は株式など他の金融資産に比べて、値動きが激しくないためいきなり大幅なマイナスになるリスクは低いです。そして売却しなくても家賃で安定した収入を得られます。

本業が忙しいサラリーマンには、実働を人に任せられる長期投資型の副業は向いていると言えるでしょう。

◆不動産投資の種類

不動産投資で利益を得る方法は２つあります。

運用益(インカムゲイン)：誰かに貸して得られる「家賃収入」
売却益(キャピタルゲイン)：誰かに不動産を売る。土地以外は経年劣化で損になる可能性も大。

バブル期(私はバブルを知らないですが…)に不動産投資でウハウハというのは、売却益でもうけていたのです。

これは、買った額よりも不動産が値上がりしていたからで利益も大きいですが、リスクも大きいです。副業レベルでおこなう不動産投資は、通常「運用益」を目的に投資することとなります。

投資対象となる不動産別に分類するとなると、下記のように分けることができます。

ワンルーム：間取りの話でなく、マンション等の集合住宅の一室を買って投資
一棟買い：一軒家、アパート等を丸ごと購入して投資

それぞれに特徴があり、立地条件や投資スタイルによっても向き不向きがあるようです。詳しくは今後のコラムで取り上げていきます。

◆物件管理は管理会社に任せられる

不動産は買って終わりでなく、貸して始めて家賃収入を得られます。

しかし、自分で借り手を探したり、契約したり、物件のメンテナンスなんてしている暇はサラリーマンにはありません！

そんな副業サラリーマンの強い味方が管理会社です。

いわゆる不動産屋さんに管理を委託できるのです。管理会社に委託することで、入居者の募集から修繕の手配など、物件にかんする諸々の仕事を肩代わりしてくれます。

逆に言えば、不動産投資の成功・失敗の鍵を握るのは管理を頼む会社次第とも言えます。空室にならないように集客能力があるか、実情にあった提案・対応をできるかなど、しっかりした管理会社を選ぶことは、家賃収入だけでなく資産価値の維持といった面でも重要になります。

あなたの会社は副業ＯＫ？

さて、ここまで副業をやる前提で書いてきましたが、先ほど書いた通り副業は「本業ありき」です。会社と喧嘩してもろくなことがありません。あなたの会社で副業ができるのか確認しましょう。

◆就業規則を確認しよう

会社の決まりとして、副業ができるか書いてあるのが「就業規則」です。就業規則は労働者の給与や、労働時間・労働条件や罰則など働く人が順守すべき規律やルールをまとめた規則集です。

就業規則は従業員が10人以上になると、作成が義務付けられます。また、従業員が10人以下でも作成を推奨されています。

副業してもいいのか、やってもいいけど条件がある、といったルールも就業規則に記載されます。もし、記載がない場合は副業を理由に罰することはできません。

就業規則は厚生労働省が後悔する「モデル就業規則」をベースに作成されることが多いのですが、2018年１月にモデル就業規則が改定され、副業・兼業の規定が追加されました。

従来：遵守事項「許可なく他の会社等の業務に従事しないこと」⇒削除
新設：第14章副業・兼業「労働者は、勤務時間外において、他の会社等の業務に従事することができる」

モデル就業規則で認めたように、国としては副業を促進していきたいのが見て取れます。

◆会社と話し合おう

モデル就業規則が改定されたとはいえ、会社の就業規則はまだ変わっていないところは多いです。面倒くさいし会社に黙って副業してもバレないだろう…と高を括ってはいけません。

収入が増えたことで住民税が変わったなど、バレるキッカケはいっぱいあります。事前に話をしているのと、黙っていてバレた時とでは印象は雲泥の差です。会社からの印象・評価が悪くなってもなにも得はありません。

世の中は副業が認められる風潮になってきています。まだ会社の就業規則が副業を広く認めるようになっていなくても、会社と話し合えば許可(黙認)されやすくなってきています。

しっかりコミュニケーションをとって認めてもらうのが、労使双方にとってもベストであるのです。