2019年大規模災害を引き起こした台風19号が不動産投資に及ぼす影響

2019.10.29
コラム, 不動産投資

この度は台風１９号、それに続く大雨で被害にあわれた皆さまには、心よりお見舞い申し上げます。また、被災された皆さまの生活が一日も早く日常の生活へ戻れることを心よりお祈り申し上げます。

2019年台風19号が引き起こした水害

先日の台風１９号はあらゆるところに甚大な被害を出しました。
みなさまの被害状況はいかがでしたでしょうか？

東京２３区でも多摩川が氾濫したり、荒川が河川敷にまで水が浸かり、いろいろな河川であともう数十㎝で越水というところまで来ていました。２３区内にこのような河川の状況になったのは４０年以上なかったのではないでしょうか。

河川以外でもコンビニやスーパーの商品の在庫数が極端に少なくなり、さらにコンビニやお店が軒並み閉まってしまい、買い物もままならない状況でした。

私が困ったのは意外に単３電池が買えなかったことでした(汗)

2019年台風19号　被害が大きかった武蔵小杉のタワーマンション

武蔵小杉では駅前が浸水し、電力供給がストップしてタワーマンションのエレベーターや水道が止まり、階段移動が余儀なくされ、日常生活に支障をきたしています。

水道が使えなくあるというのを意外に感じている方も多いと思いますが、最近のマンションは水を増圧ポンプで直接、若しくは間接的に各戸に供給しているので電気がストップしてしまうと増圧ポンプが動かなくなり、各戸への供給もストップしてしまします。

2019年台風１９号の水害が２３区内の不動産に対してどのような影響がでるのか

それでは、この台風１９号の水害が２３区内の不動産に対してどのような影響がでるのか考えてみましょう。

まず、結論として、不動産投資の市場の全体の動向はすこし鈍るのではないかと思われます。

特に武蔵小杉の一件があったのでタワーマンションへの見方が厳しくなるのではないかと思われます。
さらに今回の件で住み替えを検討する方が増え、販売物件数が増えることにより値下がりするというサイクルが起こる可能性があります。

2019年台風１９号の不動産投資の悪影響は一時的

ただ、これは一時的なものになるのではないかと思います。

というのも、以前に似たような状況がありました。東日本大震災の時でタワーマンションの上層階での揺れが地上にいるよりもかなり幅の大きいゆれだったため、売り出す家が一時続出しました。さらに震災の後だったため、なかなか売却が進まず、一時はかなりの在庫数になり、それに伴い、かなりの値下がりになっていました。しかし、しばらくすると、動きはじめてそういった状況は落ち着きました。

今回も同じような動きになるのではないかと予想されます。東日本大震災に比べると実害の件数が少ないため、売りに出る件数は少ないと思われるため、そこまでの値下がりは期待できないかもしれません。

浸水被害がでた二子玉川や武蔵小杉の周辺は厳しくなるのではないか

全体的な市場の動きとしては上記の通りですが、個別では変わってくるかもしれません。
まず、浸水被害がでた二子玉川や武蔵小杉の周辺は厳しくなるのではないかと思います。

やはり、浸水があった場所の物件では相当安くならないと買おうという決断には至らないと思います。
その反面、住み替えたいという方が相当数出てくると予想されますので在庫数は多くなるけど売れないのでさらに在庫数が増えるという循環になりかねないと思います。

浸水被害の出ていない、その他のエリアでも、浸水ハザードマップ等の多くの資料の確認がシビアになると思います。
また、インターネット上でもちらほら言われていますが水に関する地名、谷や沼の付く地名が敬遠されてくるのではないかと思います。
さらに、リバーサイドやベイエリア、下町の周辺への見方も厳しくなってくる可能性が高いです。

必ずしも、そう言った地名や場所が全て水害に合いやすいかと言うと、そうではないのですが、所謂、風評被害のようなカタチで認識される可能性もあります。ですから、地名のイメージだけで判断するのではなく、上に挙げたハザードマップ等の資料で検討が必要になってきます。

東日本大震災の際も不動産投資の市場は徐々に回復する

東日本大震災の時もそうでしたが、居住用で購入する方より、投資用で購入する方が買いはじめると市場が動きはじめ、回復してきますので、その不動産投資家の買い始めるラインがどこらへんかで曲線が変わってくると思います。

そう言った意味では、投資用不動産の購入という部分ではチャンスだと言えるかもしれません。
賃貸で借りる場合、購入の際よりそう言った部分での確認はあまりなされません。

購入に比べれば引越しも容易なため、慎重さ加減は低く、需要の回復も早いと思われます。
もちろん、賃料相場への影響はあると予想されます。以前に比べると募集家賃を下げないと賃借人がつきにくいという状況には多少なりともなると思われます。しかし、売買相場の下落に比べると賃貸の賃料下落は、下落の幅が狭いため、結果、利回りが良くなる可能性が高くなります。

不動産投資は、災害はあっても賃貸需要が下がらない物件の見極めが大事

今回のような、災害はあっても賃貸需要が下がらない物件はどれか？という見極めが重要です。
駅近である、交通アクセスが良好である、町の形成が充実している等が見極めの一例だと思います。そんなに、見極めは難しくはないと思います。一般的に賃貸が付き易い条件が今まで以上に重要になってくるんだと思います。

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