副業としての不動産投資が注目されている昨今、本業のお仕事をしながら物件の管理をするのは、なかなか難しいものです。
そこで必要不可欠になってくるのが賃貸管理会社です。
ただ、具体的に管理会社が何をしてくれて、どういう管理会社がいい管理会社なのかもイマイチわからないものです。
そこで、今回は管理会社とは何？からどういう管理会社を選ぶべきか等を見ていきたいと思います。
目次
賃貸管理会社とは
まずは、そもそも管理会社とはどういった会社なのか？から見ていきましょう。
管理会社と一口にいってもいろいろな管理会社があります。建物管理、マンション管理、施設管理、設備管理、賃貸管理…etc.
よく混同してしまいがちなのが賃貸管理会社とマンション管理会社です。
マンション管理は区分所有建物(マンション)の区分所有者から成る管理組合より建物全体や共用部分、事務管理業務等を委託される管理です。
賃貸管理は区分所有建物であれば、そのお部屋のオーナーから室内の維持管理や賃借人からの集金代行等をアパートであれば、そのアパートの各部屋の管理から廊下等の共用スペースの管理を委託される管理です。
整理すると、マンション管理は管理組合から、賃貸管理はオーナーから委託を受ける管理です。
今回はこの賃貸管理についてです。
上でも申し上げた通り、賃貸管理会社はオーナーさんの代わりに賃借人への窓口となり管理業務を行う会社です。
賃貸管理会社の主な業務
それでは管理会社の主な業務を見ていきましょう。
国土交通省の賃貸住宅管理業者登録制度での管理会社の基幹業務
まずは、国土交通省の賃貸住宅管理業者登録制度では管理会社の基幹業務を3つ定めています。
１． 家賃・敷金等の受領事務
賃借人から月々の家賃や入居時の敷金等を受け取る業務です。
２． 契約更新事務
入居者の方が住み続けていただいて、契約期間が満了になり更新をする際の業務です。
３． 契約終了事務
入居者の方が退去するにあたり清算等をする業務です。
以上が国土交通省の賃貸住宅管理業者登録制度での管理会社の基幹業務です。
賃貸管理会社のそれ以外の管理
国土交通省の賃貸住宅管理業者登録制度での管理会社の基幹業務はかなり大まかなものですのでより具体的にあげていくと
１． 通常の管理
- ・賃料の請求や集金
- ・賃料の督促
- ・清算書の作成や報告
- ・賃料滞納者への対応に関する助言
- ・敷金の保管
- ・滞納賃料の保証
- ・入居者間の苦情対応
- ・設備等の苦情対応や確認
- ・苦情等の貸主への報告
２． 更新
- ・契約の更新手続き
- ・更新時の契約条件変更手続き
３． 解約・退去
- ・退去前の入居者への確認手続き
- ・退去時の立会
- ・退去時の清算書の作成報告
- ・敷金などの返還手続き
- ・原状回復に関する助言
４．日常の保守管理
- ・定期巡回
- ・共用部分等の清掃
- ・敷地内の植栽等の管理
- ・電気設備等の管理
- ・エレベーター設備の管理
- ・消防。警報設備等の管理
- ・水道・ガス・電気等の検針
- ・修繕計画の策定
- ・修理工事等の手配、費用の調整等
- ・改装工事等の手配、費用の調整等
４． 退去
- ・退去時の修理工事等の手配
- ・退去時の空室の点検
５． その他
- ・関係書類の保管
- ・官庁等への届出等の手続き
不動産ジャパンより
http://www.fudousan.or.jp/kiso/lease/images/pdf/4_4_list.pdf
以上が管理業者の業務になります。全てを委託するという訳ではなく、物件やオーナーさんによって委託する業務は変わってきます。
管理委託の2種類の契約形態
それでは、実際に管理を委託するにあたり委託契約が大まかに2種類あります。今度はそれについて見ていきましょう。
2種類の契約形態としては受託管理とサブリースです。
なんとなく聞いたことはあると思いますが、詳しくはよくわからないという方が多いと思いますので解説させていただきます。
この2つの管理は一つ一つで解説してもわかりにくいと思いますので、比較して解説していきたいと思います。
違いを一言でいうと、管理会社が賃借人として入るかどうかです。
受託管理の場合はオーナーさんと入居者が直接賃貸借契約を結ぶのに対して、サブリースの場合はオーナーさんと管理会社が賃貸借契約を交わして、管理会社と入居者とで賃貸借(転貸借)契約を結びます。
サブリースの場合は室内が空室であったとしても賃料が入ってきますが、管理会社と結ぶ賃貸借契約の賃料は相場より安く設定され、その差額を管理会社は管理料として受領することになります。管理会社は空室時も賃料を支払わなければいけないため、空室が埋まりにくいと判断した物件はかなり安いサブリース賃料になってしまいます。
どちらがいいかは一長一短ありますのでその物件毎に検討されたほうがいいと思います。
賃貸管理会社の選び方のポイント
続いては、実際管理会社に管理を委託するにあたり、どの管理会社に任せればいいのか。その選び方のポイントを見ていきたいと思います。
賃貸管理会社というものも、かなりの件数があります。その中からどうやって選んでいくか…。骨の折れる作業です。
賃貸住宅管理会社
国土交通省の登録制度です。
賃貸管理会社は宅建業者のように免許制度がありません。そのため、誰でも管理業者をすることができます。そのため、取り締まり充分ではありません。そういったこともあり賃貸住宅管理業者登録制度という制度を設けられました。
賃貸住宅の管理業務の適正化を図るために、国土交通省の告示による賃貸住宅管理業の登録制度を創設しました（告示公布H23.9.30、告示施行H23.12.1）
賃貸住宅管理業務に関して一定のルールを設けることで、借主と貸主の利益保護を図ります。また登録事業者を公表することにより、消費者は管理業者や物件選択の判断材料として活用することが可能です。
国土交通省ホームページ賃貸住宅管理業者登録制度より
この登録は強制ではなく、この登録をしないからといって賃貸管理業が出来ないというわけではありません。ただ、強制ではないながらも登録をしているということは、その会社の問題意識があるという判断はあながち間違いではないと思いますので意図津の判断基準になると思います。また、賃貸住宅管理業者という登録以外に宅建業者の宅地建物取引士のような資格として、賃貸不動産経営管理士という資格もありますので、担当者が持っていれば、少なくとも問題意識を持って勉強して取ったということだと思います。
集客力よりも提案力
よく管理会社の選び方という記事で管理会社の集客力が大事というのを目にします。しかし、賃貸不動産の構造として管理会社自らが集客して入居者をつけるということはかなり稀で、基本的には客付け業者からの紹介で入居者を付けるというのが大部分です。ですから、管理会社に集客力を求めるのはあまり意味がないことです。さらにインターネットの普及に伴い入居者が自分で検索するケースが一般的になってきているので、そこはあまり重要ではなくなってきています。それであれば、入居者がつきやすくするにはどうすればいいのか？という問題に対しての提案力が重要になってくると思います。
トラブルに対する対応
ここが一番の大事なような気がします。
やはり、管理を依頼するにあたり、ここをしっかり対応してもらうため依頼するというのが一番大きいと思います。
ただ、ここの見極めがなかなか難しいところです。
実際、こうすればわかりますというものはありませんが、経験や知識がかなり影響してきますので、そこの見極めが重要だと思います。実際、緊急時の対応がどうなるか？等の質問をしてみるのもいいかもしれません。
料金
ここも重要なところではあると思います。
ただ、安ければいいのか？と言われると決してそうとも言い切れません。
料金に関して言えば、上の対応力が高そうなところで安ければ程度になると思います。
よく耳にする賃貸管理会社のトラブル
賃貸管理会社を決めて委託しました。
ここで終わりではなく、ここからが始まりです。
日々、管理をするにあたり管理会社とのトラブルもあると思います。
比較的によく耳にするのは、上記のポイントでも書いた対応力の点で賃借人からのクレームに対して迅速に対応してくれない。そのことについて報告連絡がないということです。
賃借人も人間ですから、故障等のトラブルがあってもすぐに対応をすれば何の問題もないところで、一週間たっても何の連絡もないとなると退去を検討せざるを得ないとなってきます。それがライフラインのトラブルだったら目も当てられません。それでは折角入居者が見つかったのにまた探さなくてはなりません。
管理会社のトラブルはほとんどがこの対応の遅さ、悪さになってきます。
管理会社の変更方法
上記のようなことが重なり、管理会社を変更したいとなった時どうすればいいのか？
基本的には管理会社に連絡をして管理委託契約を解除してもらうことになります。
この解除についてですが、言えばすぐに解除が出来るというものではありません。
一般的に契約書上でも最低3ヶ月前告知とうたわれているものが多いと思います。
これは集金代行の業務の性質上しょうがない部分もあります。というのも、集金代行業務はだいたい月末に賃料を集金して、その賃料を翌月中にオーナーさんに送金するので、この部分だけでも2か月くらい猶予が必要です。しかも家賃を口座振替している場合は金融機関での手続きが必要になりますので、タイミングによってはプラス2か月くらいかかってしまします。
また管理がサブリースの場合は、契約が管理会社との賃貸借契約のため契約書によって契約の解除も難しいものもあります。ここは契約書を再度確認が必要です。解除が出来たとしても期間はそれなりにかかると思われます。
なかなか面倒くさいですよね(汗)
これらに関しては、新たにお願いする管理会社に契約書を確認してもらい相談してみた方がいいかもしれません。ここで契約書もロクに読めない担当であれば管理会社の変更も見直せると思います。
地域密着型の賃貸管理会社ってどう？
賃貸管理会社を選定する話に戻ってしまいますが、地域密着型の会社はどうか？というところですが、おおむねいいと思います。物件が近ければ対応も迅速になると思いますし、地域性が分かっているのといないのでは募集の時の対応も変わってくると思います。また、地域の商店街やいろいろな繋がりがあると思いますので、そういったところでもリーシングの助けになると思います。
ただ、この地域密着型とういう表現も幅広いためその中にもいろいろあると思います。
つまるところ、地域密着型というのもありますが、担当が地元であったりすることによりそのエリアを良く知っている等が重要になってくると思います。
e-homeの管理
最後に当社の賃貸管理についてお話しさせていただきます。
当社は集金代行手数料を月額1,000円/戸から承っております。
当社はもともと売買仲介からスタートしており、既存のお客様がどうやったら賃貸経営で利益を出せるかを考え、お客様の要望により細かく管理受託のプランをださせていただくということで上記のような価格設定をしております。
当社はこの管理業で利益を出すのではなく、日頃のお付き合いをさせていただく中で必要な不動産取引(賃貸募集・更新業務・売却・購入等)のお手伝いを一緒にさせていただければと思い管理させていただいております。安いけど管理の質は大丈夫？というご不安もあると思いますが、ご安心下さい。
賃貸管理に関しては、近年家賃保証会社の利用が一般的になってきており、また家賃収納も口座振替が一般的になってきました。ですから、賃借人に対する未払い賃料の督促業務等は管理会社の仕事では無くなってきました。そうなると業務の中心はクレーム対応になってくると思います。
このクレーム対応に関して言うと、当社は自社に内装部門もあるためクレームに対する迅速な対応が可能です。また、私自身、都内での不動産業を20年以上携わっており、都内の地域性やトラブルへの対応等は熟知しております。
また、当社は住宅宿泊管理業の登録をうけているため、民泊業のご相談及び管理も可能です。
さらに、何かあった際の法律や税務の対応に関しては当社顧問弁護士・顧問税理士への無料相談が可能のためご安心いただけると思います。
不動産に関することなら、何でもお手伝いが可能です。
「不動産のことで何かあったらとりあえずe-homeに連絡しておけばいいか。
あとはe-homeの方で何とかしてくれる。」そういった会社を目指しております。e-homeはトータルでオーナーさんをバックアップできる会社です。
