不動産投資においての大家さんの家賃収入を解説

2019.01.28
コラム, 不動産投資

不動産投資市場が盛況です。
いろいろなところでセミナーや相談会などが催されているようです。
書籍を見ても、大家さん必見の●●とか、不動産投資術などの用語が入った書籍をたくさん目にします。
さらにはカリスマ大家さん的な方もいるくらいです。
不動産投資の場合、売却益で儲けるわけではなく、月々の賃料収入が不労所得になるということで、有価証券やFX等とは違う投資先という見方なのだと思います。

不動産投資においての大家さんの家賃収入①手取りの収入は？

それでは、どんな不動産でもとりあえず持っていればいいのか？というと一概にそうとも言い切れません。
やはり、重要なのは家賃収入だと思います。これがなくては不動産投資の魅力が半減してしまします。さらには、家賃収入の中でも手取りの収入が重要です。

この家賃収入のなかの手取り収入について見ていきましょう。

家賃収入は、もちろん、お部屋を借りてくれている賃借人から賃料として支払われるお金です。ただ、それをまるまる手取りで取れるかというと、そうではありません。
区分マンションや一戸建やアパートや一棟のビルやマンションで少しづつ変わってきます。
まずは区分のマンションについてですが、

1番に上がるのが管理組合に支払う管理費・修繕積立金です。これは毎月同じ額を支払います。
2番目に不動産を所有しているとかかる税金、固定資産税･都市計画税です。こちらは1年単位で支払、4期分納も可能です。
3番目に管理手数料です。こちらは賃貸管理会社に集金代行をしてもらうにあたり毎月かかります。
4番目に火災保険料です。こちらは2年とか5年とか10年とかで入っていくものです。たまに、賃借人が入っているからいらないだろうとおっしゃるオーナー様もいますが、決してそう言うわけではありません。火災保険についてはまた別の機会に。
5番目としては、これはないことの方が近年はおいのですが、修繕一時徴収金です。こちらは、マンション全体の修繕をするにあたり管理組合で貯めている修繕積立金では足らず、不足分を区分所有者全員で負担するお金です。

近年ではすぐにまとまったお金を支払えないということで、管理組合で借入を起こしたりして回避されるケースが多くなり、一時徴収金が発生するケースは少なくなりました。以上がマンションで想定される支出です。

不動産投資においての大家さんの家賃収入②区分マンションの1番目の支出

一戸建やアパートや一棟のビルやマンションはある程度似ていて、区分マンションのように管理費や修繕積立金はありません。
その代わり、敷地内の掃除や点検は自らで行うか、業者に依頼してやってもらわなくてはなりません。ここに係る経費が区分マンションの1番目になります。
また、外壁の修繕や建物と故障の対応や手配もどうようです。

さらには、一棟のビルやマンションでエレベーターがある場合はエレベーター点検業者に月1回の点検を依頼しなくてはいけません。
この、区分マンションの1番目の支出は上げると意外と結構出てきます。

また、建物の外壁や防水塗装とうは10年に１回ペースくらいではやらなくてはならず、これを怠ると雨漏りの原因になります。ここで支出する費用を区分マンションでは修繕積立金として月々積み立てていることになります。２，３，４番は全て基本的に一緒です。５番目はある意味全ての修繕がこれにあたるということです。

不動産投資においての大家さんの家賃収入③収入がマイナスになるキャッシュアウトに気をつける

上記で上げた支出を入ってくる賃料から引いて、手元にいくら入ってくるかが重要になると思います。
また、不動産を購入する際にローンを組んでいれば、その月々の返済額が引かれます。

さらに、不動産収入に対しての確定申告をした上で利益がでていれば、その利益に対しての税金を支払わなくてはなりません。
税金はあくまで、利益がでればのお話しなのでここではいったんおいときます。

ここで、一般的に入ってくる賃料と上記に上げた支出で比べて収入がマイナスになるのをキャッシュアウトと言います。
この収支でキャッシュアウトしているのはそもそもの時点であまりよくない投資と言えると思います。
特に、新築で買って投資している方に多く見受けられます。毎月毎月資金を持ち出しするのはさすがにつらいですよね。

「昔は、不動産は上がりますから、毎月持ち出しがあっても大丈夫です！何年後かに売れば利益がでます！それまでがんばりましょう！！」という営業トークが多かったです。でも実際はそうにもいかず…。少なくとも、年間の収支がキャッシュアウトしていなければ、一番最初の購入時にいれた自己資金が投資額、売った時に手元に残った額がその当初払った自己資金分を上回っていれば、成功投資になるはずです。

不動産投資においての大家さんの家賃収入まとめ

家賃収入と一口に言っても、いろいろな要素を勘案しなくてはいけないことが分かっていただけたと思います。
不動産投資の目的は人それぞれ様々だと思います。

老後の年金対策、相続税対策のための資産の圧縮、転売で利益を上げる、節税対策etc.
ただ、誰一人として損をするために不動産投資をされる方はいないと思います。
ただ、不動産の販売チラシだと中々全ての内容が分かりやすく記載されているとは言い難く、そこも落とし穴になっていると思います。
買ってみて初めて気づいた!?ということのないよう、上記の部分を気にして検討すると少しは購入の一助になると思います。