シミュレーションが成功への道！不動産投資の戦略の立て方

2024.05.5
コラム, 不動産投資

不動産投資を始めたばかりの頃は、どのように戦略を立てていけばいいか迷う方も多いでしょう。“絶対に成功する”方法はありませんが、失敗しないためには「シミュレーション」が重要です。

本記事では、不動産投資の戦略を考えるうえで不可欠なシミュレーションについて解説します。不動産投資を始めたばかりの方、シミュレーションを行ったことがない方は、ぜひ最後までご覧ください。

不動産の売却戦略の立て方

不動産投資を行ううえで重要な売却戦略は、次のような流れで考えます。

売却したらどうなるかシミュレーションしてみる
シミュレーション結果を元に行動を決める

それぞれ具体的な内容を解説します。

ステップ①売却したらどうなるかシミュレーションしてみる

所有している物件を売却したらどうなるのか、具体的にシミュレーションを行います。

まず、同じマンションの部屋がいくらで売りに出されているかを調べましょう。インターネットでマンション名を検索すると、売りに出されている部屋の価格を調べることができます。

該当した物件と所有物件の条件を比較し、現在の坪単価と総額がいくらくらいになるのか計算します。次に、購入してからこれまで、どのくらいの利益が出ているかを計算します。

ステップ②シミュレーション結果を元に行動を決める

ステップ①でシミュレーションした結果を元に、次の行動を決めます。

購入してからの利益を考え、満足のいく結果であれば売却依頼を出しましょう。もっと高く売りたいのであれば、もうしばらく様子を見てからでも構いません。家賃収入に満足しているのであれば、持ち続けて収入を得続けるのも選択肢の一つです。

不動産収入の手取りを計算するうえでの表面利回りの考え方

不動産物件を実際に購入して運用を始めてみると、想像より手取り収入が少ない場合があります。そのような事態を避けるために、どれくらい手取りが得られるかシミュレーションしてみましょう。その際の表面利回りはプロの不動産会社さんと相場感を聞きながら決めていきましょう。

表面利回りは「年間賃料収入÷購入価格」で算出することができます。〇〇％以上と決めておくのは、運用にかかる経費を考慮するためです。例えば、区分所有マンションの場合は次のような経費がかかります。

固定資産税
都市計画税
管理費
修繕積立金
PMフィー
保険料

ほかにも、空き室に備える費用やクリーニング費用、修繕費を含めて考えると、空き室になっても賃貸運営が十分成り立つ目安の利回りが「表面利回り〇〇％」になるのです。

管理費、修繕積立金が高いマンションとは？

管理費、修繕積立金が高いマンションとは

管理費や修繕積立金は、マンションの条件によって異なります。高くなる理由としては、主に次の4つが考えられます。

マンションの戸数が少ない
管理がしっかりしている
築年数が経過している
家賃が安い

マンションの戸数が少なければ、1戸当たりの管理や修繕に対する負担は大きくなります。この点は大規模マンションの方が有利でしょう。

また、管理や修繕計画がしっかり立てられているマンションは、金額が高くなる傾向にあります。しかし、金額が高いからといって悪いとはいえません。管理が行き届いているマンションは住人の満足度が高く、住み続けてくれる可能性が高くなります。

また、修繕計画がしっかり立てられていれば、のちのち必要になる工事の費用を積立金でまかなうことができます。しかし、ずさんな計画では工事費用をまかないきれず、急きょ住人から工事費用を集める必要が出るかもしれません。

また、築年数が経過しているマンションは、どうしても修繕に費用がかかるため、積立金の額も高くなります。なお、家賃が安いマンションでも管理や修繕にかかる費用は変わりません。そのため、家賃収入に占める割合が高くなってしまいます。

購入したい不動産物件をみつけて利益計算をしてみる

まだ物件を購入したことがない方は、実際に購入したいと思う物件をみつけて利益計算をしてみましょう。主な流れを紹介します。

条件に合う物件の見つけ方
頭金＋ローンで購入する場合の利益計算のシミュレーション
物件を現地に見に行く

それぞれのポイントを解説するので、参考にしてください。

ステップ①条件に合う物件の見つけ方

まず、条件に合う物件を探しましょう。物件の探し方はいくつかありますが、ここでは一例として不動産投資サイト「楽待」（https://www.rakumachi.jp/）を利用した探し方を紹介します。

検索する前に「住所・沿線」「都道府県」など、希望する条件を入力していきます。新耐震基準が適用されているマンションを選ぶには「築年数」を「30年以内」にします。ヒットした物件のなかから、気になるものを選びましょう。物件をチェックする際は「専有面積」「駅からの距離」「最寄り駅」もポイントです。

また「見える賃貸経営」（https://toushi.homes.co.jp/owner/）などでエリアの空室率を調べ、全国平均と比較しましょう。事故物件ではないかどうかも確認しておくと安心です。

ステップ②頭金＋ローンで購入する場合の利益計算のシミュレーション

利益計算のシミュレーション

条件に合う物件がみつかったら、利益計算のシミュレーションを行います。初めて不動産物件を購入する場合は、頭金＋ローン購入が基本です。そのため、頭金＋ローンで購入する場合のシミュレーションを行いましょう。

まず、表面利回りを計算します。年間賃料収入を算出し「表面利回り＝年間賃料収入÷購入価格」で計算します。

次に、年間で必要になる費用を算出します。経費として「管理費」「修繕積立金」「固定資産税」「都市計画税」「PMフィー」「保険料」を含めてください。固定資産税と都市計画税は、この計算を行う段階では不明です。おおよその数字を入れて計算しましょう。また、空室率を年間賃料の5％で計算して加えます。

続いて、自己資金100万円を用意して、ローンを組んだ場合のシミュレーションもしてみましょう。まず、年間でかかる費用にローンの支払額を加えます。次に年間の手取り収入を算出し、月額手取り収入と自己資金利回りを計算します。自己資金利回りの計算式は「年間手取り収入÷自己資金」です。

ローンを組んでの投資は資金効率が良い反面、空室が続いたり、多額のリフォーム費用がかかって持ち出しになったりと、不測の事態も考えられます。貯金などの備えも忘れないようにしてください。

ステップ③物件を現地に見に行く

実際に物件を購入する前に、現地に見に行くのがおすすめです。入居者がいる物件は部屋の中が見られないため、外観を入念にチェックしましょう。築年数が同じでも、管理が行き届いているかどうかで外観に大きな差が出ます。外観がきれいな物件は、売却の際もスムーズに売れる可能性が高くなります。

物件の確認は、よく晴れた日の昼間に行いましょう。空室の物件を購入する際は、部屋の中を見せてもらい、リフォーム状況を確認してください。十分にリフォームされていない場合、リフォームはしてもらえるのか、リフォーム費用を売買代金から引いてもらえるのか確認しましょう。

シミュレーションして物件の利益を把握する重要性

投資の経験が浅い方ほど、物件を購入するかどうか迷うことが多いでしょう。物件を購入すべきかどうかの判断を助けてくれるのが、事前のシミュレーションです。

シミュレーションが甘いと、購入した後で赤字が続いたり、ローンが支払えなくなったりという事態に陥る可能性があります。標準的な数字で計算するだけでなく、悲観的なシナリオをもとにした数字でもシミュレーションをしておくとよいでしょう。

将来的に賃料が下がったり、経費の割合が上がったりする可能性も考えられます。さまざまなシチュエーションに耐えられるかどうかをシミュレーションしておくことが、不動産投資で成功するために重要なのです。

1Kの区分所有マンションからスタートする、不動産投資の戦略の立て方

初めて不動産物件を購入する方には、1Kの区分所有マンションをローンで購入するのがおすすめです。実際に運用しながら勉強を続け、経験を積みながら少しずつステップアップしていきましょう。

2戸目には、1戸目と似たタイプの物件の購入がおすすめです。少し場所や条件を変えて物件を探してみましょう。3戸目以降で、アパートをローンで購入するなどレベルアップしていきます。大きな物件は荷が重いと感じる方は、区分所有マンションの購入を続けても構いません。いろいろなタイプのマンションを組み合わせ、収入を分散させたり、物件を入れ替えたりしてみましょう。

ご自身の資金やタイミングを元に、コンサルタントと相談しながら慎重にステップアップするとよいでしょう。