不動産小口化商品は危険？メリットやデメリットを解説

2024.05.2
コラム, 不動産投資

不動産小口化商品には他の投資商品同様にメリットとデメリットがあります。一般的な不動産投資とも同様です。そして不動産小口化商品も他の投資商品と同様に危険が伴います。

投資は基本的に利益が出る場合もあれば、損失が生じる場合もあります。これを危険と表現するのであれば、投資自体が危険と言えるでしょう。

しかし投資商品ごとにメリット、デメリット、危険の詳細は異なります。そこで、主に一般的な不動産投資と比較しつつ、不動産小口化商品について解説していきます。

不動産小口商品とは

不動産小口化商品とは、不動産を小口化して商品にすることです。不動産を購入するためには多額の資金が必要になるのが一般的ですが、不動産小口化商品の場合は一口数万円から100万円程度で購入できます。

不動産小口化商品は複数の投資家が分散する形で不動産を所有します。このような形態を、不動産特定共同事業と呼びます。

不動産小口商品の種類

不動産小口商品は不動産特定事業の形態によって、任意組合型と匿名組合型の2種類に分類されます。

任意組合型

まず任意組合型の不動産小口化商品では、商品を購入した複数人の投資家が共同で事業主になります。任意組合型では、金銭の出資だけでなく現物や労務による出資が可能です。不動産から得た利益は、不動産小口化商品を購入した投資家に分配されます。

任意組合型の不動産小口化商品は1口100万円程度からが相場で、運用期間としては10年から数十年と長めになっています。

匿名組合型

次に匿名組合型の不動産小口化商品は、事業者と投資家がわかれています。事業者が事業主になり、投資家は出資して利益を受け取るという関係性になります。匿名組合型の不動産小口化商品は1口数万円からとリーズナブルな投資額から始められ、運用期間としても数か月から10年以内程度と短めの傾向があります。

不動産小口化商品のメリット

不動産小口化商品のメリットとして以下が挙げられます。

・物件をプロが選んでくれる
・少額から投資できる

物件をプロが選んでくれる

不動産小口化商品での投資が可能な不動産は、プロが安定した収益を見込んだうえで商品化しています。普通の不動産投資の場合は物件が千差万別で投資対象の選定が難しいのですが、不動産小口化商品を選択する場合は投資対象が絞られるので判断しやすいでしょう。

少額から投資できる

不動産小口化商品は少額からの投資が可能で、一般的な不動産投資に充てるほどの資金がない場合にも始められます。また資金に余裕があれば複数の不動産小口化商品に分散投資することも可能で、リスク分散になります。

不動産小口化商品のデメリット

不動産小口化商品のデメリットとして以下が挙げられます。

・選択肢が少ない
・中途解約できない場合が多い
・融資を受けられない

選択肢が少ない

不動産小口化商品は一般的な不動産投資と比較すると選択肢が少ないです。プロが商品を選択しているという点ではメリットとも言えますが、不動産小口化商品は小口化されている分利回りも低いので、好条件の不動産小口化商品を探すとなるとより選択肢は狭まります。

中途解約できない場合が多い

不動産小口化商品は中途解約できない契約になっている場合も多く、また中途解約できてもすぐには解約できなかったり買取価格が低くなるケースが多いでしょう。一般的な不動産のように丸ごと自分で自由に売買できるわけではなく、不動産小口化商品で持っているのはあくまでも不動産の一部です。

また他の所有者への影響もあるので事業者が仲介するか、各投資家が事業主になっている場合は他の投資家への連絡が必要な場合もあるでしょう。

融資を受けられない

一般的な不動産投資では購入する不動産を担保にして金融機関から融資を受ける場合も多いです。しかし、不動産小口化商品の場合は融資は受けられません。

不動産小口化商品で所有できるのは不動産の権利の一部なので、金融機関は処理することができないためです。融資を受けられないので、不動産小口化商品は自己資金で投資する必要があります。

不動産小口化商品に向いている人

不動産小口化商品にはメリット・デメリットがあり、万人に向いているわけではありません。不動産小口化商品に向いている人の特徴として、以下が挙げられます。

・分散投資したい人
・少額から始めたい人

少額から始めたい人

不動産小口化商品は少額から始められます。これは不動産小口化商品の最大のメリットでもあり、不動産小口化商品を始める人の多くは少額から不動産投資をしたくて選んでいるケースが多いでしょう。

分散投資したい人

不動産小口化商品は少額から始められるので、分散投資しやすいです。一般的な不動産で分散投資する場合は高額な資金が必要になるので、少額ではあるものの分散投資したい人には不動産小口化商品が向いています。

不動産小口化商品の危険を回避するには

不動産小口化商品はプロが選んだ不動産に投資できますが、確実に儲かるわけではありません。また一般的な不動産投資と比較すると、特に匿名組合型では事業主の動きで収益性や予期せぬ事態の発生確率などが変わってくるでしょう。

そこで、不動産小口化商品は危険回避のためにリサーチを行う必要があります。

運営会社について調べる

特に匿名組合型の場合運営の主体は事業者になり、多くの場合運営会社が担当します。運営会社が事業者となって、複数人の投資家が不動産小口化商品を購入するということです。この場合特に運営会社の動きによって収益が伸びる場合もあれば、トラブルが発生する場合もあります。

まず運営会社に悪意がなく健全であることはもちろん、たとえば入居者への対応なども重要です。運営会社の評判が良くないと後々倒産するような可能性もあるので、まずは信頼できること、そのうえで今後伸びていく可能性の高い運営会社を選ぶことが重要になります。

商品について調べる

運営会社について把握することが重要とご説明しましたが、商品について調べることも当然重要です。運営会社や担当者が信頼できるからといって丸投げするのではなく、商品の詳細や運用益については明確にしたうえで商品を選ぶ必要があります。

不動産小口化商品とREITの違い

不動産小口化商品は小口に分散して不動産に投資します。つまり投資家は不動産の一部を所有することになります。一方で、REITは不動産投資法人が所有している物件の証券を購入する仕組みです。REITは不動産を所有できませんが、売買の自由度が高いというメリットがあります。

不動産小口化商品は確定申告が必要か

不動産小口化商品を購入した結果、雑所得の合計が20万円を超えると確定申告が必要になります。逆に言えば、雑所得が20万円以下なら基本的に確定申告は不要です。不動産小口化商品とは無関係に年収2,000万円以上でもともと確定申告が必要といった場合は、雑所得が20万円以下でも不動産小口化所得の申告もあわせて行うことになります。