不動産投資で選んではいけない物件とは？

2023.12.11
コラム, 不動産投資

不動産投資を始めたばかりの方のなかには、物件選びに不安を感じる方も多いでしょう。不動産は購入にかかる費用が大きいため、できるだけ失敗せず、リターンの大きな物件を選びたいものです。

今回の記事では、不動産投資で選んではいけない物件の条件を解説します。後悔しない物件選びに役立つ内容なので、ぜひ最後までご覧ください。

不動産投資で失敗しないために「選んではいけない条件」を覚える

不動産投資に成功する絶対の法則はありません。しかし反対に、失敗しないための方法はあります。そのうちの一つが「選んではいけない条件」を覚える方法です。複数の候補物件のなかから、選んではいけない条件に当てはまる物件を除いていけば、リスクの低い物件を選べます。

投資用物件のリスクには次のようなものがあります。

入居者が出ると次が決まらない
転売しづらい
不動産価格・賃料が景気に左右されやすい

これらのリスクを踏まえ、選んではいけない不動産物件の条件を紹介します。

選んではいけない不動産物件①狭すぎるワンルームマンション

一言でワンルームといっても、物件によって広さはそれぞれです。なかでも人気がないのは、狭すぎるワンルームマンションです。一度空室になると、次の入居者が決まらない可能性が高いでしょう。

また、景気が悪い時期は転売もしづらくなります。ワンルームマンションは投資効率が高いといわれても、狭すぎる物件は初心者が選ぶには難易度が高いといえます。

選んではいけない不動産物件②賃貸が成り立たない地域に建っている

賃貸物件を探している人は、利便性を重視する傾向があります。そのため、次のような場所に建っている物件は、基本的に人気がありません。

駅から遠い
近くにコンビニやスーパーがない

特に都心にある単身者向けの物件は、駅に近い方が好まれる傾向にあります。ただし、車や自転車を使う地方都市・郊外都市の場合は、駅より中心市街地からの距離の方が重要になります。

また、工場・大学・大企業の支店などがあれば、駅から遠くても通勤・通学している人からのニーズが見込めるでしょう。駅から近い物件は予算的に購入が難しい場合は、駅から遠くても、近くに企業や大学が複数ある場所を選びましょう。

加えて単身者は、コンビニやスーパーで買い物をする機会が多いです。車があれば、近くに大型ショッピングモールや大きなスーパーがあれば買い物がしやすいでしょう。生活のしやすさを考えれば、ファミリーレストランやファーストフード店も魅力的です。

周囲に買い物ができる店がない物件は、基本的に人気がないと考えましょう。ほかにも、路線の接続が悪い・国道など幹線道路沿いにある、といった物件も人気がありません。

賃貸が成り立たないエリア

選んではいけない不動産物件③供給過剰地域に建っている

基本的に、賃貸物件を探す人に不人気なエリアは避けるべきですが、供給が多すぎるエリアも避けた方が無難です。エリアごとのアパート・マンション全戸数に対して、空室戸数が何パーセント程度なのかを表わす「空室率」を調べてみましょう。

全国の空室率と比べ、購入を検討しているエリアの空室率がどのくらいかが目安になります。全国の数値より高い数値を出している地域は注意が必要です。

また、土地が余っているエリアは人口の減少を意味しています。後々転売する場合、取引価格がつかない可能性があります。収入を得るための投資としては、避けた方が無難なエリアといえるでしょう。

選んではいけない不動産物件④事故物件

事故物件は、法律用語で「瑕疵物件」と呼ばれます。理由によって種類がわかれ、自殺・他殺といった事故が起こった不動産物件は「心理的瑕疵」に当てはまります。

建物の構造的には問題がないものの、購入・入居に嫌悪感や心理的抵抗を引き起こすものを指す言葉です。瑕疵かどうかは個人の主観に影響されるため、告知の有無で契約後にトラブルとなるケースもありました。基本的に自然死・病死は含まれないとされますが、数年の間は情報を公開する必要はある、ともいわれています。

このほか、物件自体に問題がある「物理的瑕疵物件」、周辺環境に問題がある「環境的瑕疵物件」、物件が現況の法律に適合していない「法的瑕疵物件」があります。

通常、事故物件は通常物件より価格が安くなるケースが多いです。気にしない購入者もいますが、事故物件だとわかると購入を止める申込者も少なくありません。空室が続いたり、転売できなかったりして、結果的に収入を得られない可能性があります。

選んではいけない不動産物件⑤相場より家賃が高い

相場より家賃が高い物件は、収益も高くなると考えがちです。しかし、その家賃で今後も入居者が続くのか考慮する必要があります。

例えば、人口減少率が高い地域にある物件であれば、今後空室になるリスクがあります。現時点では周辺に大学や大企業があっても、少子化などで閉校・閉鎖される可能性もある点も考慮しましょう。

現地調査を行う、建物の設備を確認する、周辺環境を調べるなどし、入居者が続くかどうか十分検討してください。

不動産投資で失敗しない物件の選び方

初心者がやりがちなミスとして、自分が住みたい物件を選んでしまう点が挙げられます。投資物件は自分が住むのではなく、第三者が住む部屋です。部屋に住む人数・家族形態など、ターゲット像を設定し、ターゲットが好む設備や環境を考慮して物件を選びましょう。

さらに、失敗しない不動産物件を選ぶうえで大切なのは信頼できる不動産会社や担当者の存在です。自分に合った投資プランを提案してもらえる、新着物件情報を早く紹介してもらえる、といったメリットがあります。

複数の物件候補を紹介してもらったら、そのなかから避けたい物件を除外します。残った物件のなかから、購入物件を決めるのが基本の流れです。投資の目的によっても選ぶべき物件が変わります。物件を探す前に、投資の目的を明確にするのも大切です。

物件選びで重要なターゲット設定

失敗しない不動産会社の選び方

物件選びは信頼できる不動産会社のサポートが必要です。不動産投資に失敗しないために、数ある不動産会社のなかから誠実な会社を選ぶにはどうすればいいのでしょうか。

特徴としては、以下のような点が挙げられます。

不動産投資のリスクを教えてくれるか
紹介する物件のデメリットも教えてくれるか
購入後も面倒を見てくれるか

不動産投資にはリスクが存在します。残念ながら、メリットばかりの物件は存在しないといっていいでしょう。物件の良い点しか話さない不動産会社は、デメリットを隠している可能性があるため注意が必要です。

購入者自身が勉強をしつつ、不動産会社にもデメリットやリスクについて質問するとよいでしょう。返答の内容によって、信頼できる会社かどうか判断できます。また、不動産投資は物件を購入したあとのサポートも大切です。契約する前に、購入後のサポートについても調べておきましょう。