不動産の契約業務までが終わったら、いよいよ決済になります。不動産はとても高価なものであるため、失敗がないよう慎重な対応が必要です。
目次
不動産決済の流れとは
決済の前に済ませておくべきことが、住宅ローンの本審査です。住宅ローン本審査承認が下りなかった場合には契約自体が白紙になってしまいます。
住宅ローンの本審査の承認が下りたら、まずは売主と決済日を調整します。決済日は、ローンの金消契約や物件の登記を行うため、銀行や法務局が開いている平日に行うケースがほとんどです。
決済場所は、店舗のある都市銀行等でローンを組んだ場合は、その銀行の会議室などを借りて決済手続きを行います。ネット銀行の場合は店舗がないため、不動産会社などで行います。
不動産決済の流れとは
不動産の決済時に必要な準備書類とは
■売主の必要書類
・評価証明書
・印鑑証明書
・実印
・身分証明書
・残代金領収書
・戸籍や付表等 ※登記記載の住所と住民票が異なる場合
・固定資産税、都市計画税の清算書および領収書
■買主の必要書類
・住民票
・印鑑証明書
・実印
・身分証明書
・銀行届出印
・通帳
■仲介会社が準備するもの
・仲介手数料領収書
・引き渡し確認書
・残金等内訳書
※マンションの場合
・清算書（管理費・修繕積立金・固定資産税・賃貸収入・水道料・ルーフバルコニーの使用料・その他毎月かかるお金）
・区分所有者変更通知書
・管理費等引落講座依頼書
■フラット35利用時
フラット35とは、住宅金融支援機構が提供する民間金融機関を通じて、利用できる長期固定金利での住宅ローンのことになります。フラット35を利用する場合は、建物が住宅金融支援機構の定めている技術的基準に達する必要があります。
それを証明するものとして、フラット35の適合証明書というものがあります。ローンの本審査が通っても、適合証明書を取得できなければ融資は実行されません。適合証明書を取得するためには、建築士に依頼し、敷地図・謄本・建築概算書を見てもらう必要があるため、別途費用が掛かります。
また、適合証明書を取得できない物件もあるため、フラット35を利用する場合は契約前に確認する必要があります。中古マンションの場合には、「中古マンションらくらくフラット35」に登録されている物件もあり、その場合はすでに適合証明の検査を終えています。
不動産の決済前にしておくべき手続きとは
まず、決済時に必要となる書類に固都税の評価証明書があります。司法書士に登記の見積りを依頼する際に使用します。また、売主が支払った固定資産税・都市計画税の清算を決済時に行うため、納税額を計算する際にも必要です。
評価証明書は、市町村の固定資産税係等（東京都は都税事務所）で取得できます。委任状を売主から受け取ることで、本人以外でも取得可能です。取得した評価証明書の原本は登記で必要となるため、決済時に司法書士に渡します。
■司法書士に送る資料
・売買契約書
・売主の住民票
・売主の印鑑証明書
・売主、買主の身分証明書
・登記事項証明書
・評価証明書
・戸籍や付表等（登記記載の住所と住民票が異なる場合）
■司法書士に伝えておくべき事項
・売主は住所変更、抵当権抹消登記が必要かどうか
・買主のローン金額
・居住用の建物が投資用の建物か
・居住用軽減が受けられない建物の場合、耐震基準適合証明書を取得予定かどうか
決済時には、登記の所有権移転とローンの設定を司法書士に依頼する必要があります。その見積もりを依頼するため、決済日が決まったら事前に司法書士を手配しておきます。
司法書士の選定の際には、住宅ローンを組む金融機関や売主宅建業者の指定がないか、事前に確認してから依頼します。特に、物件に抵当権がついている場合には、金融機関に司法書士を指定されるケースがほとんどです。
不動産の決済当日の流れとは
不動産の決済は、売主・買主・仲介会社・司法書士の立ち会いの下で行われます。決済日にはローンの実行手続きを行うため、銀行で決済を行う場合はローンの担当者も立ち会います。
ネット銀行の場合は、司法書士がローン担当者に電話等で連絡をすることで融資を実行してもらうかたちになります。
決済前には登記事項証明書を再度取得して、確認しておく必要があります。決済前に差押登記（ローン滞納等により金融機関が滞納分のローン回収のために借入者が勝手に担保不動産を売却しないようにする登記のこと）等がされていた場合には、そのままではローン実行はできません。
特に、売主の債務超過（売却代金よりもローン残債の方が多い）による売却の場合にはより注意が必要です。
また、決済時に最も大切なのは本人確認です。
当日は必ず「身分証明書」と「印鑑証明」を持参してもらい、司法書士に本人であることを確認してから手続きに入ります。もし、本人が決済時に立ち会えない場合には、代理人が立ち会います。
その際は必ず「印鑑証明書付きの実印で委任状」を作成してもらいます。決済前には本人の面談と意思確認等をしておく必要があります。
決済当日の流れ
不動産の決済後 不動産の引き渡しの流れまとめ
■決済時の注意点
・印鑑証明や住民票等の取得期日が3か月以内である
・残置物等の確認や売主買主で取り決めた特約事項がある
・売主及び買主それぞれの必要書類が揃っている
・水道、ガス、電気、郵便局等の転出手続きができている
・固都税や管理費等を日割り清算している
■引き渡し時の注意点
・鍵の引き渡し、ポストのダイヤル番号が確認済みである
・確定測量等が条件の場合は、実測図等の引き渡しができている
・引き渡し確認書の原本への記入押印が済んでいる（それぞれ原本を渡す）
・設備票と物件状況報告書との差異がない
もし、不動産購入や売却をお考えでしたらこちらのコラムを参考にしていただければ幸いです。
また、不動産に関してのお困りごとや売買のご相談は、池袋の不動産会社e-homeまでご連絡いただければと思います。
