不動産投資を成功させるためには、魅力的な物件を見つけることも重要な要素ではありますが、それだけではありません。物件の価値を高めるためにリフォームという方法も有効です。
しかし、物件を購入してから「さてどうしよう」とリフォームを考えるのでは、リフォームによる物件価値の向上を最大限に生かせないでしょう。
不動産投資においてリフォームによるキャッシュフロー最適化のポイントは次の4つであると考えます。
1つ目は、リフォームのメリットをしっかりと把握すること。
2つ目は、リフォームまでの流れを理解すること。3つ目は、費用対効果を考慮したリフォームを行うこと。4つ目は、リフォーム会社の選定です。
これから物件購入やリフォームを検討する方は、重要なポイントを確認してみましょう。
目次
不動産投資のキャッシュフローを最適化させる「リフォーム」のメリットとは？
リフォームを行うのは中古物件の購入が大前提になります。中古物件をリフォームすることで、リフォーム前よりも物件価値を向上させ、家賃アップ、敷金・礼金アップをさせることが狙いです。
当然リフォームにはコストがかかりますが、家賃アップ、敷金・礼金アップによる将来的な家賃収入の増加を見越して計画的にリフォームに取り組みましょう。
例えば、年間家賃収入60万円が見込める物件を購入した場合、リフォームにより家賃が月2万円アップさせることができたと仮定すると、年間家賃収入は84万円(60万円＋2万円×12か月)となり、表面利回りは1.4倍(84万円÷60万円)になります。
投資信託などでは基本的に見込みリターンが想定されることが多いですが、不動産投資ではリフォームという手段で自らの取り組み次第で利回りをアップさせることが可能となります。
さらに、リフォームにより物件価値は高まるので、比較的リスクを押さえながら高いリターンを期待できるものと考えられます。
不動産投資のキャッシュフローを最適化させる「リフォームまでの流れ」のポイントとは？
リフォームは物件購入後でなければ着手はできません。また、準備段階・リフォーム中は内見等もできない状況なので、リフォーム期間(リフォーム業者選定→見積→工事準備→リフォーム→完了)は当然ですが家賃収入を得ることはおろか、契約締結をすることは困難であると考えられます。
従って、不動産投資の成功確率を高めるためにはリフォーム期間をできる限り短縮することが大切です。
具体的には、リフォームすることを予め計画して起き物件購入前からリフォーム業者の選定、見積依頼、工事の手配を進めておく必要があります。
そして、物件購入後に物件の引き渡しを受けてすぐに工事に取り掛かれる手配をしておくことが望ましいです。
＜1棟物件のリフォームでは＞
マンション区分所有はリフォームが1室なので比較的リフォーム期間を短くすることができます。一方、1棟物件の場合、規模も大きくリフォーム期間が長くなってしまいます。
その期間、内見ができないとなってはもったいないので1棟物件の場合、モデルルーム用に1室のみ先行でリフォームを完了させます。そうすることで、その他の部分のリフォーム期間であっても集客を並行することができます。
不動産投資のキャッシュフローを最適化させる「リフォームまでの流れ」
不動産投資のキャッシュフローを最適化させる「費用対効果をアップ」させるためのポイントとは？
不動産投資成功のポイントは物件購入価格を下げ、家賃収入を高めることです。
リフォームで家賃収入のアップを狙うとはいっても、リフォーム費用が大きくなり過ぎれば不動産投資の成功確率は低くなってしまいます。リフォームにおいても費用対効果(費用＝リフォームコスト、効果＝家賃収入)を意識しておく必要があります。
例えば、リフォーム費用は物件購入時の値引き価格をリフォーム費用に充てることを目安とします。当初の価格から浮いた部分をリフォーム費用とし、過剰なリフォームになることを防ぎます。
また、細かい部分にはこだわりすぎずに入居者が注視する点を重視するなど優先順位をつけてリフォームを行う方が費用対効果は高くなります。照明器具やキッチンなど通常レベルのものが備わっていればよく、リフォーム費用が比較的高額になりやすい箇所は優先順位を下げてよい点です。
自分の趣味になるとリフォーム費用が高額になることに加え、特徴的な点が逆に難色を示すポイントになりかねません。
また、リフォームの狙いは家賃収入をアップさせることです。
家賃収入への影響が大きくないのであれば、コスト削減対象と考え、通常レベルの品質のものでよいと考えることができるでしょう。これは、商品の仕入れだけでなくリフォーム業者の選定においても同様です。大手業者に依頼する必要はありません。
不動産投資のキャッシュフローを最適化させる「費用対効果をアップ」させるためのポイントとは？
不動産投資のキャッシュフローを最適化させる「リフォーム会社」選定のポイントとは？
DIYができる方や一部家電の取り付けなどはご自身でできる方もいるかもしれませんが、すべて自分で行うことは難しいですし、ほとんどの場合は業者に依頼をします。
リフォーム業者の選定はリフォーム費用を削減する点からも非常に重要です。
リフォームを依頼する業者は「リフォーム会社」と「個人職人」に分けられます。
リフォーム会社は多くの場合、個人職人に外注しているため、直接個人職人に依頼できれば中間マージンを削減することができます。
リフォームは一度行って終了ではありません。大掛かりなリフォームではないにせよ、入退去時のルームクリーニングや10数年後の修繕などもオーナーが行う必要があります。不動産投資においてリフォーム業者は重要な協力先となります。
リフォームコストが安いからと言って手抜き工事をされては入居者の信頼にも影響するため、コスト、信頼、申脈などバランスを見てリフォーム業者を選定することが大切です。
不動産投資のキャッシュフローを最適化させる「リフォーム会社」選定のポイントとは？
リフォームで不動産投資のキャッシュフロー最適化まとめ
リフォームは家賃収入アップのための有効な方法です。いきあたりばったりでリフォームするのではなく、物件探索と並行して計画的にリフォーム業者の選定し見積などの手続きを進めておきましょう。
そして、物件購入後に速やかに入居できる状態に持っていくことでリフォーム効果を高めることができます。
当社では、不動産売買の仲介を行っており、提携するリフォーム業者をご紹介することも可能です。不動産投資をご検討中の方はお気軽に当社へご相談ください。
