不動産投資で失敗しないための購入手続きのチェックポイント

2023.01.10
コラム, 不動産投資

数多くの物件を探索し、不動産投資に適した物件を見つけることができたら次はいよいよ購入手続きに移ります。仲介する不動産会社に買付の意思表示を行い、売買契約の手続へと進みますので、契約締結までの期間に契約関連書類を徹底的にチェックすることが非常に重要となります。

チェックすべき主な書類である、重要事項説明書、売買契約書、賃貸借契約書、登記簿、管理規約、管理組合決算報告書、重要事項調査報告書について、次の項で紹介していきます。

どの書類も重要事項説明時に説明を受けるものです。事前に確認できる書類があれば、事前にチェックしておくことが有効ですが、実際にはご自身でチェックするのは難しいケースもありますので、信頼のおける不動産会社の専門家とコミュニケーションをとりながら内容を確認しておきましょう。

チェックすべき主な書類である、重要事項説明書、売買契約書、賃貸借契約書、登記簿、管理規約、管理組合決算報告書、重要事項調査報告書

不動産投資で失敗しないためのチェックポイント「重要事項説明書」「売買契約書」

不動産投資で失敗しないためには、まずは、売買金額等が決まり不動産会社によって作成される「重要事項説明書」と「売買契約書」をチェックする必要があります。

重要事項説明は宅地建物取引業法で義務化されていて、取引に係る重要事項について、書面を交付して説明しなければならないこととなっています。

不動産投資で失敗しないためにチェックすべき書類である「重要事項説明書」には以下の内容が書かれていますので、必ずチェックしましょう。

重要事項説明書の主な記載・チェックポイント
「A.土地や建物に関係する内容」、「B.売り主や占有状況」、「C.登記簿に関係する内容」、「D.都市計画・土地区画整理事業に関係する内容」、「E.建築基準法に関係する内容」、「F.敷地や道路に関係する内容」、「G.ライフライン(水道、ガス、電気等)に関係する内容」、「H.マンションの管理や使用に関係する内容」、「I.管理費や修繕積立に関係する内容」、「J.契約解除や違約金に関係する内容」

また、不動産投資で失敗しないためにチェックすべき書類である「売買契約書」には、おおよそ「重要事項説明書」と同じ内容が書かれていますが、しかし、売買「契約書」であるため、法的な証拠として扱われることになるため、重要事項説明書の内容がしっかりと書面化されていることを確認することが重要となります。さらに土地・建物の金額も記載されますので必ずチェックしましょう。

不動産投資で失敗しないためのチェックポイント「賃貸借契約書」

オーナーチェンジとなる物件購入となる場合は、既存の入居者と交わされている「賃貸借契約書」の内容のチェックも重要になります。

不動産投資で失敗しないためにチェックすべき書類である「賃貸借契約書」の主なチェックポイントは、「A.家賃や入居状況に関係する内容」、「B.保証金や敷金」、「C.家賃に関係する内容」、「D.契約者の存在確認」です。

A.家賃や入居状況に関係する内容では、家賃が相場よりも不自然に高くないか、入居者の属性(一般的にはばらつきがあるよりも似通っている方がトラブルが少ない)などを確認するとよいでしょう。

B.保証金・敷金では、周辺の物件と条件が大きく異ならないか確認するとよいでしょう。仮に周辺も敷金0である場合、買い手市場のエリアと考えられ、新規参入で収益を上げることに苦労するエリアである可能性も考えられます。

C.家賃に関係する内容では、1棟買いの場合で各部屋の家賃にばらつきがないか確認するとよいでしょう。家賃の平均値を参考にするのではなく、ばらつきがある場合は最も新しい入居者の家賃が現在の目安であると考えられます。

D.契約者の存在確認では、契約者がまた貸ししているかどうかを確認します。また貸しはトラブルになるリスクがあることに加え、また貸し禁止を破っている場合は管理状態がよろしくない可能性があると考えられます。契約者と物件の表札の苗字の一致などは確認しておくといいでしょう。

不動産投資で失敗しないためのチェックポイント「登記簿」

不動産登記」とは、
不動産登記は，わたしたちの大切な財産である土地や建物の所在・面積のほか，所有者の住所・氏名などを公の帳簿（登記簿）に記載し，これを一般公開することにより，権利関係などの状況が誰にでもわかるようにし，取引の安全と円滑をはかる役割をはたしています。(法務省HPより)

不動産投資で失敗しないためにチェックすべき書類である「登記簿」は、「表題部」「権利部(甲区)」「権利部(乙区)」の３つに分けられています。

「表題部」には、所在や構造など土地・建物に関する内容が記載されています。「重要事項説明書」「売買契約書」の内容と差異がないことを確認しましょう。

「権利部(甲区)」には、所有権に関する内容や差し押さえが行われたことが記載されています。主に所有権の移転やなどの時期や理由が記載されてて、ここでは「売主」が確かに「所有者」であることを確認することが必須です。不正な契約締結を防ぐためには登記簿書面での確認だけではなく、契約日当日に運転免許証等の身分証の提示をお願いするなど、遠慮せず徹底した確認が必要となるでしょう。

「権利部(乙区)」には主に借入の際に抵当権に設定された内容が記載されています。自分が新たに融資を受けて購入することで書き換えられます、一般的な金融機関からの融資なのか、抵当権・根抵当権設定額は過大ではないかなど、現状として念のため確認しておくとよいでしょう。

「登記事項証明書」の例
(法務省HPより)

不動産投資で失敗しないためのチェックポイント「管理規約」「管理組合決算報告書」「重要事項調査報告書」

マンションの区分所有を購入する場合には、「管理規約」や「管理組合決算報告書」、「重要事項調査報告書」の確認も必要になります。どれもマンションの管理状況を確認するために必要な書類で、例えばまともな「管理規約」等が定められていない場合、適切にマンション運営が管理されていないということを示唆します。

「重要事項調査報告書」は「重要事項説明書」の作成の基となる情報で非常に重要です。

これらの書類の主なチェックポイントは、「A.管理形態(全部委託、一部委託、自主管理等)」、「B.管理方式(通勤管理、常駐管理、巡回管理等)」、「C.修繕予定、修繕積立金状況(積立金は十分か、大きな支出が予想されるか)」、「D.ペット飼育」、「E.駐車場」、「F.駐輪場」、「G.楽器演奏」、「H.耐震診断」などです。どの内容も重要でそれらが定められていることを確認しておきましょう。