以前のコラムで、不動産投資の成功率を上げるためにまず初めにチェックすべき重要指標を紹介しました。
目次
不動産投資でチェックすべき指標①「キャッシュフロー」とその重要性
物件購入価格に対する家賃収入の大きさを示す、「表面利回り」「実質利回り」をしっかりチェックすることは重要ですが、できる限り不動産投資の成功確率を高めるために、他の指標も適切にチェックしておきましょう。
- キャッシュフロー
- ＣＣＲ
- 人口の動向
- 地価の動向
不動産でチェックしておきたい指標
キャッシュフローとは、「お金の流れ」のことですが、不動産投資の世界では「手元に残るお金」のことを指します。不動産投資では、借主からの家賃がそのまま収入になるわけではありません。
実際には額面の家賃収入から「管理費・修繕積立金」「管理委託費」「固定資産税」「都市計画税」「所得税・住民税」が差し引かれて手元の収入となります。(これらを加味して計算するのが実質利回りです。)
さらにここから「返済元本」を差し引いたものを「キャッシュフロー」といいます。
実質家賃とキャッシュフロー
実質家賃収入については以前のコラムでご紹介した内容です。
キャッシュフローは「手元に残こっているお金」であるため、金融機関に支払う返済元本を忘れてはいけません。
また、返済元本は金融機関等に支払うものですので、さらに差し引いて計算します。
実質家賃収入からさらに差し引いて計算します。
不動産投資でのキャッシュフローは、実際に手元に残る家賃収入のことを指す数値であり、資金繰りを考える上で大変重要な指標となりますので、チェックしておく必要があります。
不動産投資でチェックすべき指標②「ＣＣＲ」とその重要性
ＣＣＲとは、自己資金収益率のことです。投資した自己資金の金額に対し、どれだけの利益を得られたかを示す指標です。
不動産投資におけるＣＣＲは「ＣＣＲ(%)＝年間キャッシュフロー÷支払った自己資金×100」として計算します。ＣＣＲを計算するうえで「キャッシュフロー」を把握しておく必要があります。
ＣＣＲでは、物件価格に対する家賃収入を示す利回りと違い、「自己資金」に対するキャッシュフローの割合を計算することで、投資の意味合いが高い指標です。
具体的には、借入が大きければ自己資金は小さくなり、借入が小さければ自己資金は大きくなりますので、借入の大小によりＣＣＲも変化します。
借入が大きいほどCCRは大きくなる
投資効率の高い不動産投資を行う場合は、借入を大きくすることが有効です。自己資金よりも大きな投資を実現するために借入を活用できることは不動産投資の魅力の1つだといえます。
不動産投資をより成功に導くためには、キャッシュフローやCCRの指標を理解するだけではなく、特長を理解しコントロールすることも有効です。
具体的にはキャッシュフローの算出に必要な要素である「返済」「税金」は適切な範囲でコントロールが可能です。
①返済
ＣＣＲを向上させるためには、元本返済額を減らす方向とするため、元金均等払いではなく、元利均等払いの方が有効とされています。返済期間は長くなります。
ＣＣＲを向上させるためには、利子返済額を減らす方向とするため、利子交渉や固定金利、物件価値を向上させるなどの手段が有効とされています。
②税金
ＣＣＲを向上させるためには、取得税・住民税を抑える方が有利で、法人化などの方法があります。
キャッシュフローやＣＣＲの計算の仕組みを書いてきましたが、実際には建物の価値や入居状況等によって年々変化します。これらの変化も加味しながら不動産投資の計画を進めていくことで、より精度の高い内容となっていきます。
不動産投資でチェックすべき指標③「人口の動向」とその重要性
利回りやキャッシュフロー、ＣＣＲは「どれだけ収益を得られるか」に直結する収益性の指標です。不動産投資で非常に重要な指標ですが、これだけではありません。立地の指標として「人口の動向」という点もチェックしておくことが重要です。
家賃収入は入居者があって得られるものです。
物件購入を検討している地域の人口の年齢層、特長などは必ず把握しておく必要があります。特に日本では、人口減少が全体の流れなので、どの地域・立地に不動産投資するかどうかは不動産投資の成否につながってきます。
当然ながら、人口が多い(増加傾向である)方が不動産ニーズは高く、空室の可能性も低いものと想像されます。
総務省から、人口推計の結果が公表されており、都道府県別の増加率や年齢層別の人工割合などを確認することができます。総務省人口推計(https://www.stat.go.jp/data/jinsui/2.html)
2022年人口推計
さらに、各自治体のホームページでは、さらに細かい人口動向を確認することができます。
例：豊島区ホームページ
(https://www.city.toshima.lg.jp/070/kuse/gaiyo/jinko/index.html)
地域の人口の動向に加えて、駅利用者の確認も重要です。こちらも各交通機関のホームページで公開されていますので、確認してみましょう。
例：東京メトロ
(https://www.tokyometro.jp/corporate/enterprise/passenger_rail/transportation/passengers/)
物件を購入する際には現地調査を行い、地域の状況や駅利用の状況を自分の目で確認しておきましょう。また、すぐ隣の建物の状況や住民の状況、周辺の空室の状況も必ず確認します。購入する物件に関する情報だけではなく周辺の状況も確認することで、余計な住民トラブルや空室リスクを回避することにつながります。
不動産投資でチェックすべき指標④「地価の動向」とその重要性
不動産投資においては、投資が成功したか失敗したかは、家賃収入と売却価格を合算して判断する必要があります。想像以上に家賃収入を得られたとしても、売却価格が思うように上がらなければ(もしくは下がってしまえば)、不動産投資は失敗に近づいてしまいます。
不動産投資における値下がりリスクへの対応が重要な理由です。しかし、裏を返せば、しっかりと魅力的な物件を購入し、リスク対策しておけば希望通り(もしくはそれ以上)の価格で売却できるかもしれません。そのためには地価指標をチェックしておくことが重要です。
代表的な地価指標
①公示価格
国土交通省により公表される土地の価格
②基準価格
都道府県により公表される土地の価格
③路線価
国税庁により公表される土地の価格
④固定資産税評価額
市町村もしくは東京都により公表される土地の価格
上記のとおり土地の価格はいくつかの方法で公表されており、厳密にはそれぞれ異なる評価額となりますが、大小の傾向はほぼ同等です。当然、実際の売買価格とは異なりますが、参考にすべき指標です。
不動産投資のいては利回りだけでなく、キャッシュフローやＣＣＲといった収益性の指標、人口や土地の状況にも目を配っていくことが大切です。
当社では、諸経費のご相談や融資等のご相談をお受けすることも可能です。現在、不動産投資を検討されている方の一助になりましたら幸いです。
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