不動産投資を始めようと考え、物件を探し始めると様々な種類があることに気づきます。アパート・マンション・一軒家、新築・中古といった建物に関わる種類だけでも様々あります。今回はそんな建物自体の種類でなく、「どんな状態の物件」を購入するかに着目していきます。
不動産投資ド素人サラリーマンの筆者が今回取り上げるのは「オーナーチェンジ物件」。オーナーチェンジ物件はどんな特徴があるのか、投資対象として魅力的なポイントや注意点について、e-homeコラムを通じて一緒に勉強していきましょう！
目次
オーナーチェンジ物件って何？
「オーナーチェンジ物件」とは、住民が入居したままの状態で売買される物件です。これまでの賃貸契約は引き継がれているので、入居者からみると「大家さん変わったんだ～」くらいでこれといった変化はありません。
入居者がすでにいるので、入居者の募集をしなくても家賃収入が得られるのが特徴となります。
すぐに家賃収入を得られるのはとても魅力的で、不動産投資初心者にもオススメされやすい物件と言われます。しかし、投資なのでもちろんメリット・デメリットがあるので、オーナーチェンジ物件の特徴と注意点を把握したうえでの判断が求められます。
オーナーチェンジ物件のメリット
入居者がいる状態で売買されるオーナーチェンジ物件、この物件にはどんなメリットがあるでしょうか？
◆オーナーチェンジ物件のメリット
- 購入後すぐに家賃収入を得られる
- 収支計画が立てやすく、金融機関の融資が通りやすい
- 入居に至るまでの様々な作業や手続きが省略できる
①購入後すぐに家賃収入を得られる
まずは、何といってもすぐに家賃収入を得られるのが最大のメリットです。一般的な物件の場合、入居者の募集から始めなければならず、収入はおろか募集のための費用がかかります。その点、オーナーチェンジ物件は募集の費用も不要で、すぐに収入が得られます。
②収支計画が立てやすく、金融機関の融資が通りやすい
①のメリットから派生して生まれるのが、収支計画が立てやすくなることです。もうすでに家賃が決まっており、収入も確保されているので、明確な収支計画を立てることができます。
明確な収支計画と最初から収入が確保されている収益性の高さは金融機関から高く評価されます。その結果、金融機関の融資審査も通りやすくなるのです。
③入居に至るまでの様々な作業や手続きが省略できる
オーナーチェンジ物件が不動産投資初心者にオススメされる理由が、入居までの様々な作業や手続きが省略できることです。
入居者がいない状態の物件を購入した場合、入居者が入るまでには、家賃の設定、入居者の募集、賃貸借契約の作成など様々な作業・手続きが必要となります。
不動産投資初心者にはこれらの作業はハードルが高く、普段の仕事があるサラリーマンにとっては投資を始める気が引ける要因となるでしょう。
その点、オーナーチェンジ物件は契約や入居者自体を引き継げるので、こういった作業を省略できるのです。
オーナーチェンジ物件のデメリット
ここまでオーナーチェンジ物件の特徴やメリットを上げてきましたが、やはり投資なのでデメリットも存在します。
いい面ばかりに気を取られて後悔しないように、投資を始める前にデメリットも把握しておきましょう。
◆オーナーチェンジ物件のデメリット
- 室内の確認ができない
- 空室リスクはある
①室内の確認ができない
オーナーチェンジ物件はすでに入居者がその物件に住んでいます。
人が住んでいる状態では、プライバシーの問題から内見することができません。
室内に入れないと設備や壁や床といった内装の劣化具合がわかりません。
もし設備・内装がボロボロだった場合には、早々に修理・修繕の費用が発生する可能性があります。
②空室リスクはある
購入してすぐに家賃収入があるので忘れがちですが、オーナーチェンジ物件でも入居者が退去する可能性は他の物件と変わりません。
オーナーチェンジ物件といえども、空室リスクは不動産投資をする上では避けて通れない課題なのです。
家賃設定が適正か？オーナーチェンジ物件はココに注目！
賃貸物件に長く住んで、何度か契約を更新したことがある人は経験があると思いますが、同じところに住み続けていても家賃はそうそう変わりません。
建物は経年劣化しているので、新規で貸す時は周辺相場に合わせて家賃設定を下げていても、住み続けている人の家賃は以前からの高いままということはよくあります。
言い換えると、物件に比べて家賃が割高とも言えるでしょう。
大家側からすると一見お得に見えますが、入居期間が長い入居者が退去した時には、家賃設定を下げて募集しないと借り手が見つからない可能性があります。
そうすると、購入時の家賃収入で計算していた収支計画が狂ってきてしまい、返済が苦しくなり「こんなハズでは…」と頭を抱える事態になりかねません。
オーナーチェンジ物件を見る際には、周辺相場と比較して家賃設定が適正か確認することがリスクを下げる上で重要となります。
不動産投資初心者が知っておきたいオーナーチェンジ物件まとめ
オーナーチェンジ物件は募集や契約などの面倒な手続きをせずとも、最初から家賃収入を見込めるので、不動産投資初心者には大きなメリットがあります。しかし、相応のデメリットや注意すべきポイントもあります。
リスクを回避するためには、その物件の現状を正しく把握する必要があります。
自分だけのリサーチだけでは限界があるので、実状を把握している管理会社や信頼のおける仲介業者の力を借りることが重要となるでしょう
