預貯金の低金利、給料が上がらない、年金が将来出ないかも、近年お働き方改革等の理由で副業やいろいろな投資を始める方が増えてきています。
その中で月々の収入を得ることができる不動産投資に注目される方が増えています。
不動産投資ですから、不動産を購入しなければ始まりません。
せっかく、不動産を購入する訳ですから、失敗はしたくないものです。
それでは、初心者の方が陥りがちなミスについて見ていきましょう。
目次
副業向け不動産投資の陥りがちなミスとは
まずは、どうなったら失敗なのかを考えてみましょう。
不動産投資の場合、他の投資と比べると明確な失敗は少ないと思います。
これが不動産投資が注目される一つの要因だと思いますが、究極は売却しなければ損は出ないのですから、持ち続ければ、いつか投資した金額は改修できる訳です。
その中で失敗と言わざるを得ないのが、購入時にローンを組んで取得して月々の収入からローン返済分を差し引くとマイナスになってしまうケースです(キャッシュアウト)。とくに、その月々の持ち出し額が生活を圧迫してしまっては元も子もありません。
不動産投資の月々の収支をキチンと考え期間利回りでマイナスをださない
また、上記は月々の収支のお話しですが、不動産投資は基本的には長期で保有するため5年間や10年間での収支を見なければなりません。
その間に入退去があったり、修繕があったりして期間利回りでマイナスになってしまうケースです。10年間保有していたのにも関わらず、収支がマイナスでは預貯金に預けていた方が良かったというふうになりかねません。
売って損をしたというのは、その所有期間に入ってきた収入もありますし、それを鑑みても損をするのであれば、売却の時期を再検討して損が出ないようにするということができるため、回避できますし、あくまで売却に失敗したにすぎませんので今回は考えません。
上記二つの失敗をさけるにはどうしたらいいかを考えていきましょう。
不動産投資の物件を探す①インターネットで陥りがちなミス
まずは購入するにあたり、どう物件を探すかです。
まずはインターネットで物件を探してみましょう。
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楽待や健美家などの投資物件専門サイトがいいと思います。
まずは、どんなものがあるのか見てみましょう。
価格や利回り、どんな物件があるのか見てみましょう。
ここで良さそうな物件があると、とりあえず問合せしてしまいがちですが、まず、待ちましょう。
インターネットのポータルサイトで自分で物件を見つけてというのはやりがちですが、これはやめたほうがいいでしょう。
それよりも、まず、ポータルサイトで物件情報を集めて、物件の種類や予算、場所や築年数などを絞りましょう。
そして、その物件を買うにあたり自己資金は足りているのかを確認しましょう。
最近は不動産投資を自己資金0円でもはじめられる等のうたい文句が沢山見られます。確かに0円でも始めるのは不可能ではないですが、借入とのバランスが悪く、何とかギリギリ回っています。といったものの場合、どこかで綻びがでて持っているのが苦しくなってしまいますので注意が必要です。
不動産投資の物件を探す②パートナーとなる業者を探す
物件を購入するにあたり、物件情報の収集はもちろん必要ですが、それよりも、最低限の知識を備え、あとはパートナーとなる業者を探すことが重要です。
不動産売買は売ったら売りっぱなしという業者が多いですし、賃貸のことをそこまで細かく知っている営業も少ないのが現状です。実際、賃貸も売買もやるという営業はかなり少ないと思われます。
そう言った現場の知識を幅広く持つ業者を探すことが先決だと思います。
そこから、物件を紹介してもらうのが理想的です。
不動産投資の物件における物件の種類
それでは物件の種類について見ていきましょう。
何種類かの分け方があると思います。
居住用と事務所・店舗、区分所有と一棟、マンションと戸建etc.
どれが一番いいかは一概に言えませんが、初心者がやりやすいものとしては区分所有になってくると思います。価格的にも手が出しやすいのではないかと思います。
今回、ここでこの種類の物件を買うべきというお話しはありません。
それは、場所や築年数等の複合的な条件によって変わってくるからです。
また、全ては金額とのバランスになってくると思いますので、物件があまり良くなくても、価格がかなり安く、短期で回収できるのであれば買う価値があると思います。
それぞれの特徴を吟味することをおすすめします。
不動産投資の物件における物件の適正な場所
それでは購入する場所はどう選べばいいのかを見ていきましょう。
まず大前提として自分がある程度知っている場所ということです。
全く言ったことがなく、どんな場所かわからない場所に買うのはおすすめできません。やはり、一度や二度は行ったことがあり、どんな人がすんでいるかの大まかなイメージがわく場所が好ましいと思います。
と言うのも、近年は少子高齢化による人口減少が言われています。
そうなってくると、今後、入居者が減ってきます。つまり、住宅の需要は減少していくということです。
それでは、不動産投資全般の需要が減少するかと言うと、決してそうとは言い切れません。
人口が減少している地域もあれば、増加している地域もあるからです。
上記のような需要減少を見越し、今後も需要が減少しないエリア・物件を選定しなければなりません。その為にも、あまり知らない地域ではなく、出来れば地域性のわかる地域で買うのが理想的です。
実際、郊外と言われる地域は減少しているのに対し、東京23区内は増加していることを考えると、東京都内の方が賃貸需要が減少することは考え難くく、あとはその地域で最も求められている物件(単身向けor家族向け、居住用or事務所等)を選定すればリスクは減っていくと思われます。
そういう意味では東京や大阪のような大都市圏の方がリスクの少ない物件を選びやすいと思います。
副業として不動産投資をするにあたり、どういった物件が理想的なのか
それでは、副業として不動産投資をするにあたり、どういった物件が理想的でしょうか？
専業と副業でやはり変わってくると思います。
副業だと、管理会社に管理を委託するにしても、出来るだけ手間のかからない物件が理想的です。そう言った部分を考えると、区分所有(マンション)への投資が現実的だと思われます。
一棟アパートやビルは建物の管理等、いろいろな事を気にかけなくてはなりません。その点で言うと区分所有は建物は管理会社が入っているため、そこまで気にかけなくても日々の管理をしてくれます。
反面、管理費・修繕積立金がかかりますが、逆に支出の見通しが建て易いというメリットとしても見れます。一棟物件の場合、自らが建物管理をするため、建物修繕の圧縮にチャレンジしてみたりして全体の収益性を上げるということができますが、専業じゃない限りなかなか難しいと思います。ですから、どちらを選ぶかは自分の裁量を考えて慎重に選択されたほうがいいかと思います。
収益性を求めすぎて管理しきれなくなるというのは、下手をすると悪循環になる可能性がありますので注意が必要です。もちろん、区分所有を選択する場合に賃料と管理費・修繕積立金の支出のバランスを見て、キャッシュアウトしないというところは確実に確認することが重要です。
利回りや価格だけでなく、自分がどのくらい不動産投資に関われるかによって選択する物件が変わってくると思います。その見極めが重要です。
以上のようにミスしやすいことをテーマに見てきました。
物件選択にあたり、一つのことにとらわれず、多角的に見て判断するのが重要だということが分かっていただければと思います。
物件を買って、ダメだったから他の物件に買い替えるというのはなかなか難しいので、そう言ったところでの見落としを極力避けたいですよね。
そういった意味では相談できるブレーンやパートナーがいることは重要です。
皆さんの不動産投資が順調にいくことをお祈りしています。
今回のコラムを読んで、少しでもご興味がありましたら一度、ご相談をしていただければあなたの将来の利益に
なるようなサポートをさせていただければと思います。
