不動産投資に対する注目は年々高まってきています。
サラリーマンオーナーという言葉ができるよう、副業としての不動産投資が特に注目されていると思います。
投資不動産オーナーとしてどんなリスクはあるのか？気になるところですよね。
リスクを前もって分かっていれば、そのリスクに対しての対策が予めたてられると思います。
それでは、投資不動産のオーナーになったら、どんなリスクがあるのか、見ていきましょう。
目次
投資不動産オーナーとしてのリスクは2種類
リスクは大きく分けて、2種類に分けられると思います。
物件のリスクと外的リスクです。
まずは物件のリスクから見ていきましょう。
投資不動産オーナーとしてのリスク 物件①空室リスク
一つ目が空室リスクです。
不動産投資の場合、物件を他人に貸して、その収益で利益を上げなくてはいけません。
募集をかけてもなかなか入居者が入らない。では収益が上がりません。
また、今まで入居者がいたが退去して同条件で募集をかけても入居者が入らない。というおも同様ですね。
空室の期間は、もちろん賃料収入がありませんから、ローンを使って購入している人はたちまち苦しくなってしまいます。
これは、募集をかける時期によっても変わってきてしまいます。
一般的に繁忙期と言われる１～３月や移動の多い９～１０月に運よく募集できれば、比較的すぐに入居者が決まる可能性が高いです。
しかし、それ以外のいわゆる閑散期に募集をかけなくてはいけなくなってくると、思うような賃料で入居者が入らないというケースがあります。
この空室リスクは投資不動産オーナーであれば避けては通れないリスクだと思います。
対策としては、購入の際に人気路線であったり、エリア的に探している人が多いタイプのお部屋等、空室になった際に入りやすい物件を選定したほうがよろしいかと思います。
投資不動産オーナーとしてのリスク 物件②入居者トラブルのリスク
二つ目は入居者トラブルのリスクです。
このリスクは入居者の賃料の滞納や夜逃げ、近隣住民との騒音トラブル等です。
やっと入居者が決まって一安心♪と思ったら次はこちらです。
これもやはり、投資不動産オーナーであればさけられないリスクですね。
対策としては、まず窓口として賃貸管理業者に委託をするということです。
この入居者のトラブルは基本的に賃貸管理業者で対応してくれるものですので、あとは賃貸管理業者の対応力が問われるところです。
対応力のある管理会社の選定ができれば一安心かと思います。
投資不動産オーナーとしてのリスク 物件③建物リスク
三つ目としては建物リスクです。
他人にお部屋を貸すにあたり設備が故障した、一棟物件であれば外壁の修繕が必要になった、お部屋が退去して再度募集をかけるにあたり修繕費用がかかる等です。
建物は当然に経年劣化をしてきますので、そのままでは貸すことができなくなったりします。
一棟物件でエレベーターがあれば定期的な点検が必要になります。
上記のような費用が出ていくリスクです。
これに関しては、購入時に規模の大きい修繕が必要な可能性があるか？オーナーチェンジ物件であれば、入居者が何年住んでいるか等を考慮して購入するというのが必要になってくると思います。
物件リスクとしては上記3つになると思います。
投資不動産オーナーとしてのリスク 外的①天災リスク
続いて外的リスクについてです。
一つ目は天災リスクです。
これは全ての業にかかってくると思いますが、
例えば、大雨による浸水により物件修繕が必要になった、火災により物件が消失した、地震により建物が半壊した等です。
これに関しては、天災が起こるのを防ぐのは不可能ですので、起きた時のことを考えて火災保険等の保険に加入する。あとは、耐震補強をする等になると思います。
投資不動産オーナーとしてのリスク 外的②金利リスク
二つ目が金利リスクです。
これは、投資不動産を購入時にローンを利用した場合ですが、ほとんどの場合ローンは変動金利になっています。ですから、金利上昇の際には月々のローン返済額が変わる可能性があります。当初想定年収とローン返年間済額がキャシュアウトしていなかったのが、金利上昇によりローン返済額が投資収入を上回ってしまうというものです。
ただ、金利が上がるということは、世の中が相当好景気になっているということですから、そのときは売却をするという選択肢がでてくると思います。
ただ、世の中なにが起こるかわかりませんので、景気は悪くなって金利が上昇するというねじれた現象が起こる可能性はゼロではないということです。
投資不動産オーナーとしてのリスク 外的③相場リスク
三つ目は相場リスクです。
これは、不動産はご存知の通り相場モノになりますので、賃貸も売買も高いともあえば安いときもあります。
入居者が退去して、募集をかける際はそのときの相場で募集することになります。
その相場が購入時に比べて下落する可能性もある。また、所有投資不動産を売却するにあたり、購入したときよりも相場が下落していて、購入したときよりも安くしか売却できない。というリスクです。
これに関しては、賃料は乱高下し難いエリアを選定するということ、売買は相場のタイミングをみて売却に出すという対策になると思います。
投資不動産オーナーとして成功するには管理会社等のパートナーの選定が重要
以上、六つが代表的なリスクになると思います。
もちろん、これ以外でもリスクはあると思います。
ただ、リスクにだけ目を向けてしますと、なかなか投資不動産オーナーへの一歩を踏み出すことができなくなってしまうと思います。
重要なのは、物件の選定とそれをサポートしてくれる管理会社等のパートナーの選定だと思います。
不動産投資はキャピタルゲインだけではなく、月々の賃料で収益を上げるのでキャピタルゲイン狙いの投資に比べるとリスクは低いという考え方もあります。
投資不動産オーナーデビューをお待ちしております。
