平成27年の相続税の基礎控除の改正以降、相続税対策という言葉を耳にする機会が増えたと思います。
今まではあまり気にしなくても、基礎控除で相続税がかからないと言われていた層にも相続税がかかる可能性は増したということで注目を集めました。
目次
平成27年の改正後の相続税をシュミレーション
まずは、平成27年の改正はどういうものだったかですが
それよりも前は、相続が発生する(誰かが亡くなって、家族が財産を引き継ぐ)都度、基礎控除が5,000万円+相続人の人数×1,000万円でした。例えば、お父さんが亡くなって相続する人が奥さんの子供2人だった場合、5,000万円+3×1,000万円=8,000万円までは相続税が基本的にかかりませんでした。
改正後は3,000万円+相続人の人数×600万円に変わりましたので、同じケースだと3,000万円+3×600万円=4,800万円までは相続税が基本的にかからなくなりました。
この、基礎控除の減少により相続税対象者が倍近くになるということでした。
これにより相続税対策をしなくては！という機運が高まりました。
不動産による相続税対策を考えてみよう
相続税対策と一口に言っても、いろいろな対策があります。
その中で不動産による相続税対策と言うのがあります。相続税対策で不動産を買ったほうがいい。というものです。
なぜ、不動産を買うと相続税対策になるのか。その仕組みを見ていきましょう。
まず、そもそもの部分で相続をするというと財産を相続すると思い浮かべる人が多いと思います。ただ、実際は財産のような正の遺産以外に負の遺産もあります。わかりやすく言うと借金ですね。財産を相続するに当たり、借金も相続しなければなりません。財産だけ相続して借金は相続しないということはできません。
ですから、相続する財産より相続する借金のほうが多い場合は相続放棄したり、限定相続をします。このへんはちょっと今回のお話しからはそれるので別の機会でお話しさせていただきます。
不動産の相続対策は評価の仕方が大事
不動産、例えばアパートを買う場合ローンを組んで買うケースが多いと思います。そして、ローンを組んで買った方が亡くなったときにアパート(不動産)という正の遺産とローンという負の遺産を相続することになります。この時、正と負で相殺ができるため、ころが一つの相続税対策になるということです。
ただ、不動産の相続税対策というのはこれだけではありません。
どういったものかといいますと、相続をする場合、相続する財産を時価評価することになります。現金しか相続する財産がない場合はその金額になります。←あまり現金だけというのはないですよね(汗)
現金、有価証券、宝石、会員権etc.いろいろな種類のものがあります。その中の一つが不動産です。
ここで不動産を相続する時の評価の仕方がキモになります。
まず不動産はご存知の方も多いと思いますが、大まかに土地と建物に分かれます。
そして、土地と建物で評価の仕方が多少変わってきます。
不動産の相続対策はタワーマンションが最適？
一般的な評価の仕方は土地は路線価、建物は固定資産税評価額で出すやり方です。
この路線価、固定資産税評価額というのが、実際の市場取引価格と比べると基本的に安い傾向があります。ですから、実勢価格だと土地建物で5,000万円くらいのものが相続税評価額にすると3,000万円以下というのも結構あります。
特に、この乖離が広いのがタワーマンションです。
一時期、「相続税対策はタワーマンションが最適！！」的な広告が多かったのはその為です。
なぜ、そうなるかと言うと、今は少しずつ改正されてきましたが、マンションは上階に行けば行くほど基本的に分譲価格や取引価格は上がります。
ただ、固定資産税評価額はそれを考慮していないため2階のお部屋も40階のお部屋も同じ価格になります。例えば、タワーマンションの分譲価格を比べると2階のお部屋と40階のお部屋では2倍までは変わらないかもしれませんが、1.5倍以上の差は一般的にあります。
ですから40階のお部屋は2/3評価減になるということです。
また、相続税時の評価でもう一つ減価できるのが貸室として他人に貸すということです。
自身で所有している土地の建物を建てて、その建物を他人に貸した場合は建物の評価額に対して借家権割合とういもので減価ができます。全国的にだいたい３０％の減価(地域により異なる可能性があります)できます。ですから、相続時の評価額は７０％になるということです。さらに土地の評価額に対して貸家建付け地ということで減価されます。
土地建物を所有して、その所有土地建物を他人に貸すということで相続時の相続税が現金で持つより安くなるということです。
ですから、以前タワーマンションの最上階をオーナーチェンジでご購入いただいたお客様の評価額を出した際は購入価格の半分くらいの評価額に減価したときもありました。(←あくまで購入価格からのもので、不動産相場が高い時低い時で変わります。)
ただ 、この相続税対策を租税回避として見る向きもあり、特に被相続人が亡くなる直前に購入されたものに対しては租税回避として認められないというケースもあるようです。「そろそろ相続税対策を」ではなく、常日頃からそうなった時の準備という考えが必要だと思います。
相続対策も信頼のおける不動産業者に相談しよう
相続税という制度は、もともと財産は一代限りのものという考え方がベースにあります。
そのため、次の代に相続する場合は税金を納めて下さいというのが相続税の考え方だと思います。
平成27年以前までは相続税に関してはどちらかというと減税の方向性だったのですが、平成27年の改正時から、広く相続税を納めてもらいましょう。という考え方に変わってきたような気がします。
もちろん、脱税は罪です。ただ、上記のような知識を持ち、対策を生前にしているだけでご家族に築き上げた大切な財産を残すことができる。ということを知ることが大切だと思います。なかなか、自分が死んだ後のことを忙しい日常生活の中で一生懸命勉強して対策をするというのは難しいと思います。
その為に、税理士は弁護士、司法書士という専門職士業が存在するのでそういった専門職士業への相談が大切になってくると思います。
また、不動産に関していうと、上記専門職士業の方だけでは不十分になることがどうしても発生します。市場性や実務上の問題等についてです。そのときに信頼のおけるいつもお願いできる不動産業者というのも必要になってきます。もちろん相続時のためだけでは無く、日常で起こりうる様々な事象に関して相談ができる、そういったかかりつけ医師のような専門家とのパートナーシップが大切だと思います。
是非、そういったパートナーを見つけて下さい。
(上記、文章中の内容は一般的な内容になり、全ての事例に対応するものではありません。各個人の事例に関しては、税理士・税務署への相談を必ず行って下さい。)
