不動産投資における消費増税与える影響と金額のシュミレーション

2019.01.22
コラム, 不動産投資

不動産を扱うにあたり関係してくる税金は多岐にわたります。
この税金というのもずーーっと一緒というわけではなく、年々変更されていきます。
課税方法が変わる、税率が変わる、時限立法の期限がくるetc.
だいたいの変更は４月１日からの変更になるため、年度末がくると今年の改正点は何か？
と、あわただしくなります。

2019年関心が高い税制改正は消費税の改正は不動産投資にどう影響がでるか

何年前か定かではありませんが、３月３１日までの時限立法で軽減になっていた税率がねじれ国会の影響で３月３１日までに次年度の軽減税率が決まらず、本則の税率が１週間くらい適用された年もあったと思います。確か、そのときは後日申請で支払った税金の差額が返ってくる処置をしたと思います。

さてさて、もう少しすると今年の税制改正が注目される時期ではありますが、
今、関心が高い税制改正は消費税の改正だと思います。
この消費税の改正は４月１日の変更ではなく、今のところ、２０１９年１０月１日に変更される予定です。２０１４年４月の５％→８％の改正以来５年５か月ぶりの改正ということで注目が集まっていると思います。
今回が８％→１０％ですが、計算だけはしやすくなりますね。
５年前にも話題になり、今も話題になているのが消費税増税に伴う駆け込み需要だと思います。

それでは、消費税増税に伴い、どのくらい変わってくるのか…

消費増税後、不動産の一戸建を売買したケースをシュミレーション

不動産の売買、ここではわかりやすく一戸建を売買するにあたり、取引の中で一番大きな金額は売買金額だと思います。
例えば3,000万円の一戸建の売買にあたり消費税増税前と後で変わってくるか…
3,000万円で税込み3,240万円が3,300万円に変わるか…

答えはほとんど変わりません。

どういうことかと申しますと、

まず、売買対象の一戸建が中古で売主さんが個人の場合、売買金額は非課税になります。

全員がそうなるとは限りません。前々年度の不動産収入によってになりますので、詳細は税理士さんにご相談下さい。
あくまで基本的にです。

売主さんが法人の場合、不動産の一戸建を売買したケースをシュミレーション

それでは、売主さんが法人の場合、宅地建物取引業の免許をもっているかどうかで変わってきます。
まずは宅地建物取引業の免許をもっていない法人の場合は、先ほどの個人と同じで前々年度の不動産収入によって変わってきます。

それでは売主さんが宅地建物取引業の免許をもっている法人の場合、基本的に消費税がかかります。
やっとここで消費税の課税がかかわってきました。

しかし、それがイコール3,240→3,300万円に変わるということではありません。
まず、大前提として不動産価格は税込表記です。

売買金額が3,000万円であれば、既に消費税が含まれています。
また、不動産は少々ややっこしいのですが、売買金額全体に消費税が課税されません。
売買金額3,000万円のなかに土地分の価格と建物分の価格に分かれて、その中の土地分の価格には消費税は課税されません。

例えば、3,000万円の内2,000万円が土地で1,000万円が建物の場合、消費税率８％であれば

土地価格2,000万円
建物価格925.926万円
消費税74.074万円

そして、１０％になると

土地価格2,000万円
建物価格9,090,910円
消費税909,090円となります。

前回の増税で価格が上がった事例はほとんどなく実質的には値下げになったのがほとんどでした。
というのも、不動産を売却する場合は買主さんがほぼローンをくみます。
このローンをくむにあたり金融機関が物件の評価を出すのですが、その評価の出し方が
過去の売りだし事例をデータベース化したものがあり、それを参考にするため、値上げをしてしまうと物件の評価が出ず物件価格に対して１００％のローンがくみ難くなるという事情もあります。
ですから、今回の増税時も同様になる可能性が高いです。

不動産の消費税増税の影響を受けやすい諸費用

売買金額については消費税増税の影響がほとんどないことはおわかりいただけたと思います。
しかし、不動産購入にあたり他に必要な費用があります。これが一般的に言われる諸費用です。
この諸費用には通常に消費税がかかってきます。
どういったものがあるか見ていきましょう。
まず、一番大きいのは仲介手数料です。

税抜物件価格の3.24%+6.48万円。これが3.3％+6.6万円に変わります。

次に売買契約書に貼付する印紙と登録免許税。こちらはそもそも税金ですので消費税課税対象外です。
ほかで消費税がかかってくるのは登記をお願いする司法書士の手数料と金融機関の事務手数料くらいではないでしょうか？
ほか、ローン保証料やローンの契約の印紙代や火災保険料には消費税は課税されません。
わかりやすくすると、
消費税課税されるもの