不動産投資をする際に全てを自分自らで行うというのも選択肢の一つですが、それぞれの業務を業者に委託するのが一般的だと思います。
その委託する業務の大部分を占めるのが賃貸管理だと思います。
目次
■賃貸住宅管理ってどんな仕事？どんな会社を選べばいいの？
一口に賃貸管理と言ってもたくさんの業務が含まれます。
契約管理、更新管理、集金管理、賃借人管理、建物管理、設備管理etc.
区分所有のマンションと一棟のアパートや店舗ビル等、物件の種類によっても変わってきます。
それでは、管理会社に頼む時、どのように選べばいいでしょうか？
大手がいい？管理FEEが安いのがいい？物件の近くがいい？
いろいろな選択肢があると思います。
■賃貸住宅管理会社は大手が安心？
確かに、大手の会社だと安心できますよね。スケールメリットもある。
ただ、往々にして管理ＦＥＥが高いですね。
以前、お客様が委託していた某大手管理会社さんのＦＥＥは総賃料の５％(税別)+振込み手数料500円オーナー負担でした。
20万円の賃貸だったら毎月11,300円。た、高い…(汗)。
また、大手の場合は縦割り組織になっているため、近接業務は別会社がやる等があります。
それでも安心やブランド力が一番！という方は頼まれると思います。
どうしても、賃貸管会社というのは宅地建物取引業に比べると免許制ではないため誰でも出来てしまいます。ですから、どうしても信用性が高められない一面があります。そうなると、大手のブランド力以外で判断するのがなかなか難しくなります。
■賃貸住宅管理業者の登録制度を知って、安心安全に管理をしよう
そんな中、平成23年より国土交通省で登録するカタチで進められているのが賃貸住宅管理業者の登録制度です。
賃貸住宅管理業者登録制度は宅地建物取引業免許と似ていますが、登録を受けなければ賃貸管理業が営めないというものではありません。
国土交通省では、賃貸住宅管理業の登録制度を設け、登録事業者の業務についてルールを定めることで、その業務の適切な運営を確保し、賃貸住宅管理業の健全な発達を図り、もって借主及び貸主の利益の保護を図ります。
http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/tintai/about/index.htmlより引用
というようなカタチで、相当数増えてきた賃貸物件のトラブルを防止し管理できるよう定められた制度です。
また、この賃貸住宅管理業の登録を受ける際に、宅地建物取引業での宅地建物取引士に似たような資格で「賃貸不動産経営管理士」という資格をつくり、この有資格者の在籍を条件としています。
賃貸不動産経営管理士はまだ、国家資格にはなっておらず、一般社団法人賃貸不動産経営管理士協議会という組織が運営しており、母体団体は公益社団法人の宅建保証協会等になっています。
詳しくはこちら：https://www.chintaikanrishi.jp/council/
■賃貸不動産経営管理士ってどんな資格？
現在、この賃貸不動産経営管理士を国家資格にするべく動いているようです。
実際、ここ数年で賃貸不動産経営管理士の受験者が、特に宅地建物取引業従業員、かなりの割合で増えていますし、試験の内容もかなり高度化しています。そのため、資格取得の専門学校も講座を開いています。
ちなみに賃貸不動産経営管理士試験の受験者数は2015年が4,900人、2016年が13,100人、2017年が16,600人、そして今年の11月の試験が18,400人となっており、合格率は昨年で48.32%になっているそうです。
区分所有建物等のマンション管理業も以前は特に登録等の必要がなく、管理会社だと名乗れば管理が出来ていました。現在はやはり国土交通省にマンション管理業の登録が必要で、「管理業務主任者」という資格(この資格もその時新しくできた資格です。)を持っている従業者を5人に1人の割合での必置が義務付けられています。その流れから考えると、賃貸管理業も同じような道を歩むのではないかと考えられます。
実際、賃貸に関わるトラブル(退去トラブルや賃料トラブル等)が近年増加しており問題視されています。
これらを未然に防ぎ、トラブルが起きても迅速に対応し解決するための専門家の創出が必須で、賃貸不動産経営管理士はその一環として進められています。
■賃貸住宅管理業の登録の有無が管理会社選定の新たな判断材料
そのようなところから考えると、この賃貸住宅管理業の登録の有無が管理会社選定の新たな判断材料になってくるのではないかと思われます。
また、国土交通省でも賃貸住宅管理業の登録を受けていることを、一般の方への判断材料としていただく旨をうたっています。
賃貸住宅管理業の登録を行っている会社はプロフェッショナルで安心！とうたわれています。
少なくとも、今、登録を受けている賃貸管理業者は上記のような賃貸トラブルや業界全体の問題等に対し問題意識を持っており、その中で賃貸住宅管理業の登録を受けることに必要性を感じていると言えると思います。今、現在は強制ではありませんので無理に登録を受ける必要はない状況なので、更にわかりやすいと思います。
また、この賃貸住宅管理業の登録を受けている業者の傾向として、あくまで私見ですが、賃貸管理業を専業でやっているスペシャリストではなく、近接業務(不動産仲介業等)と一緒にやっているゼネラリストの会社が多いと思われます。今後の不動産投資はこの、ゼネラリスト業者が重要になってくると思います。
賃貸管理も賃貸募集も物件売買もその他いろいろな業務を任せられる業者。隣接業務を関連会社やグループ内他会社にお願いするのはなかなか手間になり
今の多くなってきている、本業があり副業での不動産投資をされる方にとっては少し面倒なやり方になってしまします。
一人の担当がほとんどの業務を担当できるというのが、今後必要になってくるのではないかと思われます。
大きな意味で不動産業は今後、法律や体制等がどんどん変化していくと思われます。
その時代時代にあったサービスを提供できる会社を選別するのが一番大事になると思われます。
是非、賃貸管理会社を選定する時に参考にして下さい。
↓賃貸住宅管理業者の登録はコチラで検索できます↓
http://etsuran.mlit.go.jp/TAKKEN/chintaiInit.do
弊社e-homeも賃貸住宅管理業者の登録を受けておりますので、些細なことでもご相談くださいませ。
