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■最近流行りの不動産投資ってなに？
近年、不動産投資に人気が集まっています。
不動産経営だけで生計を立てている方から、サラリーマン大家さんまで
幅広い層で人気です。
不動産投資とは、利益を得ることを目的として不動産に投資することです。具体的には、アパートやマンションなどを購入して家賃収入を得たり、購入した物件の価値が上がったときに売却し、その差額で利益（売却益）を得ることを言います。地方よりも将来性のある東京に資金が集中する傾向があります。また、売却益よりも家賃収入（運用利益）を期待して投資する不動産投資が主流となっています。
昨今は不動産投資セミナーなどもかなり盛況のようで、ここからも不動産投資に対する興
味を持っている方の多さがうかがえます。
しかし、不動産投資と一概にいっても様々で区分所有マンション経営、一棟アパート経営、一棟テナントビル経営、駐車場経営etc.
民泊営業などもこの一種ですね。
過去の民泊に関する記事：https://www.e-home-66.com/category/blog/minpaku
それぞれの物件や経営スタイルによって一長一短あり、どれが一番いいとは言い切れませ
ん。
■不動産投資に置ける収益の出し方
また、近年出口戦略という言葉ができ、不動産を保有するだけでなく、それを転売するこ
とにより収益を上げるという考え方もでてきました。
実際、株やFX等は安い時に買い、高くなったときに売る。売却差益(キャピタルゲイン)で収益を上げるというのが一般的です。
不動産の場合、取得をすることによりそれを賃貸で貸しその収益(インカムゲイン)で収益を上げ、さらに相場が上がり購入価格よりも高く売れるタイミングで売って収益(キャピタ
ルゲイン)を上げる両方が可能です。
私は以前、中古マンションの買取転売の会社で長らく営業していました。
中古マンションの買取転売会社は事情があり早く現金化をしたいお客様や売却したいが室内がボロボロで今の状態では一般のお客様には売れず、しかも自分で売却のために内装リフォームする資金の無い方等から物件を購入し室内を最新のリフォーム、近年はリノヴェーションをして再販をする会社です。
買取転売会社はそれを専門で行っている会社が多く、自ら再販営業をすることは少ないです。ですから、物件を買わないとお仕事がなくなってしまうため、多少高くても場合によってはカツカツでも買い取ります。
また、仲介を専門にやっている業者も買取の場合は不動産免許をもっている買取業者に買ってもらったほうが手離れもよく、さらに再販時も売却に絡める可能性が高いため、そう言った事情の物件では必ずと言っていいほど買取業者に卸します。
そんな中で、個人が買取転売差益で収益を上げるのは難しいと思います。
そうなってくると、収益物件を購入して毎月の家賃収入で収益をあげることが一番現実的だと思われます。
■不動産投資における大家さんが賃貸経営での悩みとは
さて、そんな大家さんが賃貸経営での悩みはどういったものがあるのでしょうか？
気になるところです。
一番多く聞く悩みは「空室が埋まらない」ということではないでしょうか？誰も住んでいなくても費用はかかります。
区分所有なら管理費・修繕積立金。区分所有でなくても固定資産税や都市計画税。さらに、空室の状態が続くと室内もいたんできます。
一番わかりやすいもので排水管のトラップが切れてしまうこと。
これにより排水管のにおいがダイレクトに室内に充満してしまうためお部屋に入った瞬間に異臭が漂ってしまいます。また、同じ排水管のトラップが切れてしまうことにより起こるのがハエの大量発生です。
排水管の中に住みついているハエがトラップが切れたことにより自由に行き来できるようになり室内に入ってきてしまいます。私の経験ですと、陽当たりがよく暖かいお部屋に顕著です。
このように、空室にしておくことによる弊害が多く、早く空室を埋めるのは悩みの種だと思います。
次によく聞くお悩みが「賃貸物件の修繕費がかかる」ということです。
特にアパートや一棟のビル経営で聞くお悩みです。
建物も10年から20年が経過すると外壁や屋根の修繕が必要になります。これをそのまま放置してしまうと雨漏りが発生したりコンクリートが劣化してしまったりして、建物の寿命がどんどん短くなってしまいます。
また、区分所有のお部屋でも単一の賃借人に10年以上貸していて、そのお部屋が退出になった時室内を確認してみたら設備が古くなっており、フルリフォームが必要になった等です。
規模により金額も変わってきますが、修繕をしないとなかなか入居者が決まらなくなるため、渋々支出する。苦しいところです。
人にお部屋を貸すということで、ありそうだけどあまり聞かないのは賃借人からの賃料滞納です。
現在は、賃貸借契約の際、保証人だけでなく保証会社の保証を必須にする管理会社が増え賃借人が滞納しても保証会社が代わりに支払ってくれるため、賃借人の滞納のお悩みは少なくなったと思います。
ただ、ゼロではないので、特に投資物件をオーナーチェンジで購入の場合には利回りも大事ですが、保証会社が入っているかどうかは確認が必要だと思われます。
■まだまだあります不動産投資における大家さんの悩み
多く耳にする、悩みとしては近隣トラブルです。特にアパート経営の場合賃借人同士の騒音トラブル等が多いです。
木造の場合、どうしても上下左右のおとなりに音が伝わってしまします。お互いに気を使
い合、解決できるのが理想ですがなかなかそうともいかないのが現実です。
場合によってはお隣同士で張り合いケースも出てきますので悩ましいところです。
その張り合いがさらには棟内の他の居住者に迷惑をかけるケースもあるためさらに悩まし
くなります。
以上、大家さんの悩みを上げてみました。
■悩みの絶えない大家さんはプロに任せることも
ネガティブな題材のため、マイナス部分が多く不動産投資に手を出しにくくなりそうです
が、その為に賃貸管理会社があります。
近年は賃貸管理会社の需要も高まり、業者には賃貸住宅管理業という国土交通省の登録が
はじまり、個人では賃貸住宅経営管理士という資格ができ、賃貸不動産の円滑な経営が可
能になるよう進められています。
賃貸経営のお悩みやトラブルは事前の予想により未然に防げるものも多々あるため
プロの管理業者への委託は必要不可欠だと思われます。
今後、賃貸経営のはじめられる方に参考にしていただければ幸いです。
